Nekretnine u svetu - rent or buy?

[40Wins]

1 hour ago, Kooineeperk said:

Super, i u najboljem slucaju ako je proda za 100% njene vrednosti ostala je kratka 20% koliko je vise uzeto. 

 

A realnost je da se te nekretnine na aukcijama prodaju ispod trzisne cene. Kod nas u Srbiji pocetna cena ide oko 70% pa kad je niko ne kupi onda ide i na 50% procenjene vrednosti (a opet ta procenjena vrednost je manja od realne s obzirom da procena zastari a trziste ode gore, a pravosudni procesi i stavljanje na licitaciju ne ide tako brzo). 

 

Pa i u Srbiji, iako ti je potrebno 20% za ucesce, banka rizikuje da ti prestanes da placas kredit, a da aktuelna cena nekretnine ne moze da podmiri ostatak kredita. Al zato valjda u bankama rade credit risk odeljenja ili slicno.  

[alberto.ascari]

52 minutes ago, Kooineeperk said:

Ma jasno je to, nego to u Srbiji, a i van Srbije, nije dostupno bas bilo kome. Kao sto je Eddard objasnio - ovo je sracunat rizik banke, racunaju da Eddard nece da se usere u svoj zivot i zivot svoje porodice. 

 

 

Edit: moj odgovor je bio upucen ControlFreak-u. Pojasnili posle i Eddard i Beonegro. Dakle specijalan slucaj je u pitanju, sto je razumljivo. 

 

Čovek je reklama za kredit, takve banke vole 😉

[Eddard]

Koliko je to tačno, govori i slučaj moje koleginice, koja je pre oko godinu dana kupila stan kao investiciju (za izdavanje) - banka joj ništa nije tražila, ali bukvalno su joj rekli evo pare, izvolite.

[Kooineeperk]

1 hour ago, AgroLaki said:

 

Pa i u Srbiji, iako ti je potrebno 20% za ucesce, banka rizikuje da ti prestanes da placas kredit, a da aktuelna cena nekretnine ne moze da podmiri ostatak kredita. Al zato valjda u bankama rade credit risk odeljenja ili slicno.  

 

U Srbiji, ako si podoban, dobijes kredit u visini od 80% vrednosti nekretnine (20% si sam obezbedio), i imas hipoteku u korist banke nad tom nekretninom (ili drugom koja vredi kao tih 80%). 

 

Tih 20% koje si sam obezbedio je tvoj rizik - to mozes da izgubis ukoliko ne otplacujes kredit i banka mora da proda tvoju nekretninu a velika verovatnoca je da nece uspeti da je proda za 80% njene trzisne vrednosti kako bi izvukla svoje pare (ok tih 80% pada vremenom kako otplacujes kredit ali shvatate poentu). 

 

A Eddard je uzeo kredit od 120% vrednosti nekretnine sa 0% ucesca. Ne moze da se poredi ni sa cim u normalnim okolnostima. Ali on je u uredjenoj zemlji sa statusom i vezama sa tom zemljom koje banci umanjuju rizik drasticno. Kao sto kazes to odlucuje neko u tom odeljenju. Ja to ne mogu da zamislim u Srbiji ni u specijalnim slucajevima 😄 

 

 

[40Wins]

17 minutes ago, Kooineeperk said:

 

A Eddard je uzeo kredit od 120% vrednosti nekretnine sa 0% ucesca. Ne moze da se poredi ni sa cim u normalnim okolnostima. Ali on je u uredjenoj zemlji sa statusom i vezama sa tom zemljom koje banci umanjuju rizik drasticno. Kao sto kazes to odlucuje neko u tom odeljenju. Ja to ne mogu da zamislim u Srbiji ni u specijalnim slucajevima 😄 

 

 

 

Pa dobro, verovatno da ne moze bas svako da dobije to, ali kao sto rekose, u njegovom slucaju, to im je rizicno samo ako bude krenuo heroin 3 puta na 8 sati u venu. 

[Eddard]

  ako bude krenuo heroin 3 puta na 8 sati u venu. 

[emoji848]

Nikad se ne zna. Ali kontam da je banka i taj rizik uračunala [emoji51].

[Koca Popovic]

Banka  je uracunala svoj rizik sa tvojim ucescem. Zavisno od zemlje do zemlje u kojoj zivis zavisi koliko ti je ucesce. Tu naravno ulaze u obzir i druge cinjenice. Kao npr status zaposlenosti, troskovi itd...

[Eddard]

Kočo, mi upravo i vodimo raspravu o tome što ne da nisam imao učešće, nego mi banka dala još 20% pride 😁

[Cyber]

On 12/25/2022 at 8:19 AM, vilhelmina said:

 Tako da je meni to bio logican izbor, vlasnistvo u Spaniji i rentiranje u Svedskoj.

Razlog nisu troskovi stanovanja, jer dodje otprilike na isto rentiranje i kupovina, ali ucesce ubija. 

 

Koliki je porez na posedovanje nekretnine u Spaniji?

[Div]

14 hours ago, Kooineeperk said:

Super, i u najboljem slucaju ako je proda za 100% njene vrednosti ostala je kratka 20% koliko je vise uzeto. 

 

A realnost je da se te nekretnine na aukcijama prodaju ispod trzisne cene. Kod nas u Srbiji pocetna cena ide oko 70% pa kad je niko ne kupi onda ide i na 50% procenjene vrednosti (a opet ta procenjena vrednost je manja od realne s obzirom da procena zastari a trziste ode gore, a pravosudni procesi i stavljanje na licitaciju ne ide tako brzo). 

 

Najmanje se plaši da će banka ući u preveliki rizik, u najgorem slučaju mogu da zarade nešto manje nego što planiraju, znaju oni da je moguće da od hiljadu slučajeva kao što je Edard jedan može da ostane bez mogućnosti plaćanja, malo je verovatno odmah, možda posle neku godinu, hipoteka na kuću, osiguranje kredita, životno osiguranje klijenta u korist banke dovoljno obezbeđuju banku da ulazi u takve aranžmane.

Znam da je kod nas cena kuća i stanova koja je postizana na licitacijama zbog neplaćanja kredita bila ispod tržišne, obično ne i ispod visine duga, ali po nekim pojedinačnim slučajevima, mislim, da to više nije tako, ne boje se više potencijalni kupci da će ih terati maler ako kupe kuću koju neki jadnik nije mogao da otplaćuje.

Od nekoliko slučaja kupovine u inostranstvu u koje sam upićen svi su imali različite uslove i bar po nekoliko varijanti da biraju šta im više odgovara, plus mogućnost malih korekcija gotovog modela da bi se bolje uklopile i mogiućnosto korisnika kredita. Koliko sam čuo i kod nas više nije isključivo jedan model, može službenik banke u okviru svojih ovlašćenja ad daje neke dodatne pogodnosti, naravno ne po svom ćefu nego po dobro poračunatom riziku.

 

 

[vilhelmina]

6 hours ago, Cyber said:

 

Koliki je porez na posedovanje nekretnine u Spaniji?

Zavisi od mnogo cega, ali generalno izmedju pola i jednog procenta od vrednosti nekretnine godisnje. U mojoj opstini i manje, 0,4%, jer je cilj privlacenje stranaca da kupuju nekretnine. Uz to ide i obavezno osiguranje i taksa za odrzavanje zgrade (ukoliko je stan u zgradi) plus voda, struja i odnosenje smeca. 
Jos nisam sastavila godinu dana pa da svedem racune, ali izgleda da ce me samo posedovanje kostati do 1000 evra godisnje, plus sto se potrosi struje i vode. Generalno, oko 50% vise nego sto me to isto kostalo u Makedoniji, ali uz jeftiniji prevoz do tamo.

[Cyber]

Razumem, to je opstinski porez (IBI), citala sam da to ide po automatizmu cim se registrujes kao vlasnik. Ali, kako se obracunava drzavni porez na nekretninu za non-resident vlasnike? Citala sam da mora da se prijavi svake godine poreskom, iako si non-resident kome je poreski domicil u nekoj drugoj zemlji. Ne razumem - kako/sta tu zaracunavaju? Napominjem da ovde ne mislim na porez za eventualno izdavanje nego na porez za samo posedovanje nekretnine ako si nerezident koji povremeno dodje u svoju kucu/stan. 

[Beonegro]

On 12/26/2022 at 6:19 PM, AgroLaki said:

 

Pa dobro, verovatno da ne moze bas svako da dobije to, ali kao sto rekose, u njegovom slucaju, to im je rizicno samo ako bude krenuo heroin 3 puta na 8 sati u venu. 

To je zapravo prilično lako bankama da detektuju u državama u kojima se intenzivno koriste kartice i elektronska plaćanja. Ovdje u Francuskoj gledaju poslednjih 6 mjesečnih izvoda sa tekućeg, ako kontinuirano podižeš veće iznose keša,onda si ili drogalj, ili kockar, ili nešto još gore.

[vilhelmina]

15 hours ago, Cyber said:

Razumem, to je opstinski porez (IBI), citala sam da to ide po automatizmu cim se registrujes kao vlasnik. Ali, kako se obracunava drzavni porez na nekretninu za non-resident vlasnike? Citala sam da mora da se prijavi svake godine poreskom, iako si non-resident kome je poreski domicil u nekoj drugoj zemlji. Ne razumem - kako/sta tu zaracunavaju? Napominjem da ovde ne mislim na porez za eventualno izdavanje nego na porez za samo posedovanje nekretnine ako si nerezident koji povremeno dodje u svoju kucu/stan. 

Tacno, zaboravila sam taj trosak. Za njega ne stize racun kao za onaj opstinski vec se izvesni deo vrednosti nekretnine navede kao prihod u deklaraciji i onda na to treba platiti porez. To zato sto oni samo posedovanje nekretnine gledaju kao prihod, bez obzira sto ga ne izdajes i ne dobijas za to neke konkretne pare. A na to nisi platio porez u svojoj zemlji, pa zato. 
Meni licno ova dva poreza ne znace mnogo jer imam mali studio, pa ni vrednost nije velika, znaci i tih nekih pola procenta ispadnu sitno. Ostali troskovi idu po nekretnini, bez obzira na velicinu i vrednost, tako da u mojim ukupnim troskovima cine veci udeo nego kod onih koji poseduju vrednije stanove i kuce.

I kad vec pominjes poreze, tu je i obavezan godisnji trosak za advokata ili pravnog savetnika, jer je rizicno to oko deklaracije pokusavati sam. Neki placaju i redovno obilazenje stana, jer je u turistickim mestima uobicajeno provaljivanje i nelegalno useljavanje u stanove u kojima se ne zivi permanentno. Neki placaju dosta i za posedovanje racuna u spanskoj banci, ali to sam resila preko eurokonta u mojoj svedskoj banci. 
I sad sam valjda sve nabrojala 😁. Nije da nema troskova, ali moji nisu veliki jer je i stan mali i ne mislim da ga izdajem. I kao sto rekoh, placala sam svasta i u Makedoniji, uglavnom nisam ni znala sta. 

[sreta-steta]

Sve napisano odgovara istini... nazalost ljudi razmisljaju kako mogu najlakse zeznuti banku (jer banke su zle jelte), e isto tako banka trazi obezbedjenja koja su bolesna. Pricao sam u svojoj banci sa bankarom o kupovini nekretnine na kredit u inostranstvu. Imam primanja vise nego solidna, zaposlen u isto tako pozeljnoj profesiji danas i davao sam pod hipoteku nesto sto vredi 2x vise od trazenog kredita. 

I odgovor je bio ne uz komentar "otkud mi da znamo". Na moje pitanje a sto ne uzmete tu hipoteku i naplatite se tako, odgovor je nismo mi agencija za nekretnine. Taj komentar postujem, nije njima prioritet da prodaju nekretnine pa kao moze tako da se naplati cak ni ako je debelo preko vrednosti kredita. 

Drugo, sta vredi sto moj stan trenutno vredi 200k, pre 6 godina sam ga kupio za 90, za 6 opet moze da bude 90 for all they know. Sve u svemu, ima mnogo razloga zasto su banke takve kakve su, prvi osnovni je sto smo i mi takvi kakvi smo :).  

[DJORDJE]

Krediti za nekretnine su medju najmanje rizicnim kreditima za banku. Problem sa kreditom za nekretninu u inostranstvu je kako banka moze da stavi tapiju na istu ako nije registrovana za poslovanje u toj zemlji. Sigurno postoji nacin, ali je to pitanje isplativosti za njih.

[sreta-steta]

Ja sam nudio nekretninu u Srbiji kao garanciju.

[Beonegro]

4 hours ago, sreta-steta said:

Sve napisano odgovara istini... nazalost ljudi razmisljaju kako mogu najlakse zeznuti banku (jer banke su zle jelte), e isto tako banka trazi obezbedjenja koja su bolesna. Pricao sam u svojoj banci sa bankarom o kupovini nekretnine na kredit u inostranstvu. Imam primanja vise nego solidna, zaposlen u isto tako pozeljnoj profesiji danas i davao sam pod hipoteku nesto sto vredi 2x vise od trazenog kredita. 

I odgovor je bio ne uz komentar "otkud mi da znamo". Na moje pitanje a sto ne uzmete tu hipoteku i naplatite se tako, odgovor je nismo mi agencija za nekretnine. Taj komentar postujem, nije njima prioritet da prodaju nekretnine pa kao moze tako da se naplati cak ni ako je debelo preko vrednosti kredita. 

Drugo, sta vredi sto moj stan trenutno vredi 200k, pre 6 godina sam ga kupio za 90, za 6 opet moze da bude 90 for all they know. Sve u svemu, ima mnogo razloga zasto su banke takve kakve su, prvi osnovni je sto smo i mi takvi kakvi smo :).  

Tiltovao si mozak nemilosrdno nekome u ekspozituri 😂

Jedini razlog zašto ovo ne može je neznanje. Zakon o deviznom poslovanju RS dozvoljava kupovinu nekretnine u inostranstvu, čak postoji i posebna šifra u šifrarniku plaćanja (131) za ovu situaciju. 

[Maharaja]

6 hours ago, sreta-steta said:

Sve napisano odgovara istini... nazalost ljudi razmisljaju kako mogu najlakse zeznuti banku (jer banke su zle jelte), e isto tako banka trazi obezbedjenja koja su bolesna. Pricao sam u svojoj banci sa bankarom o kupovini nekretnine na kredit u inostranstvu. Imam primanja vise nego solidna, zaposlen u isto tako pozeljnoj profesiji danas i davao sam pod hipoteku nesto sto vredi 2x vise od trazenog kredita. 

I odgovor je bio ne uz komentar "otkud mi da znamo". Na moje pitanje a sto ne uzmete tu hipoteku i naplatite se tako, odgovor je nismo mi agencija za nekretnine. Taj komentar postujem, nije njima prioritet da prodaju nekretnine pa kao moze tako da se naplati cak ni ako je debelo preko vrednosti kredita. 

Drugo, sta vredi sto moj stan trenutno vredi 200k, pre 6 godina sam ga kupio za 90, za 6 opet moze da bude 90 for all they know. Sve u svemu, ima mnogo razloga zasto su banke takve kakve su, prvi osnovni je sto smo i mi takvi kakvi smo :).  

Nedavno sam čitao da je neko u češkoj hteo da uradi isto za kupovinu nekretnine van češke, i nijedna češka banka nije odobrila kredit.

[Cyber]

12 hours ago, vilhelmina said:

I sad sam valjda sve nabrojala 😁. Nije da nema troskova, ali moji nisu veliki jer je i stan mali i ne mislim da ga izdajem. I kao sto rekoh, placala sam svasta i u Makedoniji, uglavnom nisam ni znala sta. 

 

Hvala na trudu, jesi sve nabrojala osim odgovora na moje pitanje – kako zaracunavaju? Znaci, kakav je spanski sablon za drzavni porez na nekretnine? Primera radi, dok se u Svedskoj placao taj porez bilo je da se on placa tek od neke odredjene vrednosti nekretnine (´aj da kazemo, milion kruna, primera radi) pa onda kako vrednost nekretnine ide na gore odredjeni procenat oporezivanja. Uz to, u tu poresku matematiku je bio ukljucen i civilni status (samac, par itd.). Taj sablon/opste pravilo me zanima (ne privatni troskovi, daleko bilo). Never mind, iskopacu negde. 

 

Edit: Evo pronadjoh: procentne stope kod poreza na imovinu za nerezidente su od 0,2% vrednosti imovine (maks. 25 miliona pezeta) do 2,5% (vrednost preko 600 miliona pezeta). Ista stopa vazi i za rezidente (+ neke dodatne razlike koje u kontekstu mog pitanja nisu relevantne). Izvor: klick!

Edited December 29, 2022 by Cyber

[alberto.ascari]

2 hours ago, Maharaja said:

Nedavno sam čitao da je neko u češkoj hteo da uradi isto za kupovinu nekretnine van češke, i nijedna češka banka nije odobrila kredit.

 

Ovo nije tačno. Tačno je da neke češke banke, znači ne sve, nude taj kredit.

[Beonegro]

2 hours ago, Maharaja said:

Nedavno sam čitao da je neko u češkoj hteo da uradi isto za kupovinu nekretnine van češke, i nijedna češka banka nije odobrila kredit.

Možda za nekretninu van EU. U EU mi to djeluje nevjerovatno, pogotovo što znam ove tri velike češke banke (Sporitelna, Obchodni i Komerčni) i znam da korporativne klijente bez problema prate i van svojih granica, čak do te mjere da su radili leveraged buy-out u Srbiji (Yettel).

[alberto.ascari]

1 hour ago, Beonegro said:

Možda za nekretninu van EU. U EU mi to djeluje nevjerovatno, pogotovo što znam ove tri velike češke banke (Sporitelna, Obchodni i Komerčni) i znam da korporativne klijente bez problema prate i van svojih granica, čak do te mjere da su radili leveraged buy-out u Srbiji (Yettel).

 

Spořitelna = Erste

Obchodní = KBC

Komerční = Societe Generál (moja banka)

 

+ Raiffeisenbank, Commerzbank, UniCredit drže 90% tržišta za privatnu klijentelu. Relevantna češka banka ne postoji, u smislu većinskih čeških akcionara. Što je dobro, jer su ti subjekti u divljim devedesetim totalno izgubili sav kredibilitet i uglavnom završili u stečaju.

 

Edited December 29, 2022 by alberto.ascari

[Cyber]

1 hour ago, alberto.ascari said:

...

 

Na pomen Ceske, citam da ima jubilarni rodjendan za par dana (1. januar) – 30 godina otkako je Cehoslovacka postala Ceska i Slovacka. Obe zemlje su postale clanice EU i NATO-a 11 godina nakon razvoda. Pa se mislim, gde su oni a gde smo mi nakon 30 godina … neverovatno!

[Maharaja]

1 hour ago, Beonegro said:

Možda za nekretninu van EU. U EU mi to djeluje nevjerovatno, pogotovo što znam ove tri velike češke banke (Sporitelna, Obchodni i Komerčni) i znam da korporativne klijente bez problema prate i van svojih granica, čak do te mjere da su radili leveraged buy-out u Srbiji (Yettel).

Ovo jeste bilo za nekretninu van EU. Ali moguće da su bankama neke druge stvari bile red flag. Možda jer nije građanin češke već na boravišnoj dozvoli. A možda je nešto drugo zasrao.