NEKRETNINE U SRBIJI

[Malone]

Koje to tacno periode iz proslosti gledas tj. od kada? 

Trenutno ne vidim nikakvu racunicu ni da uzmem nesto za kes, a kamoli uci u kredit. 

Nije mi hitno tako da cekam dalje efekte povecanja kamatnih stopa. Kreditnim kupcima se smanjuju mogucnosti tako da se smanjuje i broj povezanih kupovina. Cisti kes kupci su se poprilicno istrosili u poslednje vreme, a povecanje cena sve vise odbija i one preostale. 

Gledaj razvijene zapadne zemlje. Ne moze cena kvadrata na Nbg da bude 3k, Novi Dorcol druga faza 4.5k, a u Stokholmu 4.5k na 15min autom od samog centra. Postene pare kod nas stizu sa zapada, bilo od gastosa bilo od ljudi koji rade za zapadne kompanije. 

Pisao sam na onom forumu o tome pa mi je Defke tj. Nebojsa Krstic vlasnik agencije napisao da lazem za cene. Kada im izneses dokaz oni samo cute i nastave neku svoju pricu i spamuju glupostima kako Svedska propada.

Edited February 16, 2023 by Malone

[Eddard]

Ok, ja I govorim o cenama na zapadu, a ako gledaš proteklih 30-40 godina, to je uvek bio kontinuiran rast, sa pojedinačnim padovima za vreme kriza.

Beograd, koliko god to nepopularno zvučalo, je glavni grad i najatraktivniji grad u zemlji i cene u njemu će uvek biti visoke. Za ljude u Srbiji koji nemaju aspiracije za emigracijom je potpuno svejedno koliko košta stan u Stockholmu, Beču, Berlinu... To nema nikakvog uticaja na cenu u Bgd. Jer ako nekome treba stan u Bgd, potpuno je nebitno da li je Stockholmu isti takav i 3 puta jeftiniji, neće ga kupiti jer mu ne treba, treba mu u Bgd. E to formira cenu. A takvih je očigledno mnogo, čim su cene tolike.

[Malone]

Mislim da ima velike veze jer postene pare kojima se placaju ove nase visoke cene dolaze najvise iz tih razvijenih zemalja. Nije sporno da svetske ekonomije ciljaju neku nisku inflaciju sto i dovodi do toga da vremenom rastu cene svega ako se gleda kroz dolar ili euro. Ali da ne bi bili izgubljeni u vremenu i prostoru treba uporediti kretanje cena na tom zapadu odakle nama i dolaze pare, odakle se i zaduzujemo sve vise. Nema teorije da se nase trziste krece suprotno od trenda na zapadu. A niti je realno da cene skoce toliko naglo za 2-3 godine.

Uvek ce neko da kupi na vrhuncu, desava se na svim trzistima, kao i sto ce neko da proda oko dna bilo da mora ili misli da sledi jos veca propast. 

Beograd jeste glavni grad ove regije da kazem, ali isto tako grad koji je jedan od najzagadjenijih na svetu, gde se kanalizacija ispusta u Dunav, grad bez metroa, sa urbanizmom na nivou sela gde je svako zidao kako i sta je hteo, grad divlje gradnje bez ikakvih posledica po takve. Uporedi ga samo sa Bukurestom, ne moramo sa Stokholmom, Becom i sl jer za tim gradovima kasni 100 godina, taj nivo urbanizma nece nikada ni dostici. 

Ne mislim da ce Beograd propasti niti da je najgori grad na svetu. Samo mislim da su ove cene u precenjenoj, crvenoj zoni.

[Eddard]

26 minutes ago, Malone said:

Beograd jeste glavni grad ove regije da kazem, ali isto tako grad koji je jedan od najzagadjenijih na svetu, gde se kanalizacija ispusta u Dunav, grad bez metroa, sa urbanizmom na nivou sela gde je svako zidao kako i sta je hteo, grad divlje gradnje bez ikakvih posledica po takve. Uporedi ga samo sa Bukurestom, ne moramo sa Stokholmom, Becom i sl jer za tim gradovima kasni 100 godina, taj nivo urbanizma nece nikada ni dostici. 

I kao takav je za građane Srbije najatraktivnija destinacija za kupovinu nekretnina. O tome se radi. Beograd raste, rašće i dalje, sa njim će rasti i cene nekretnina u njemu.  Prosečan građanin Srbije koji iz kog god razloga da želi (posao, dete na studijama, izdavanje…) da kupi stan u Bgd, nema ništa od toga što je Bukurešt možda bolji za život i isti stan u njemu košta manje nego u Bgd jer - neće u Bukurešt, već u Beograd.

[Malone]

Gradjani Srbije po ovim cenama i ovim kamatnim stopama tesko da mogu da kupe i stan na dalekoj periferiji Beograda. Bez neke povezane kupovine skoro pa nemoguce, a bice sve manje vezanih kupovina zbog porasta kamatnih stopa. Vecina koja dolazi iz unutrasnjosti trazeci posao zive kao podstanari, a ovaj rast kirija zbog Rusa i manjim delom Ukrainaca im je to samo otezao. 

Edited February 16, 2023 by Malone

[Eddard]

To ti i pričam, kad padne potražnja, pašće i cene. Videćemo.

[40Wins]

Ja sam na drugom spratu, platio sam stan 1.200 eur/m2.

Preminula je nedavno komsinica sa treceg, 8 rodjaka iz Panceva dele nasledstvo, traze 2.436 po kvadratu, ali stan stoji na oglasima vec 17 dana.

Mislim da smo doterali do tacke gde ljudi vise ne mogu da izdrze kombinaciju visokog ucesca, ogromne rate i visoke cene materijala i usluga renoviranja. 

 

 

[Newcastle]

Ono sto je neobicno je da cene na zapadu stagniraju, dok ovde nastavljaju da rastu. Ako bi taj trend postojao jos par godina doslo bi do jos veceg apsurda, da ovdasnje cene dostignu dostignu cene u Minhenu ili Berlinu.  Vecinu kupaca u poslednjih par godina ne cine ljudi koji resavaju stambeno pitanje vec oni koji kupuju n-tu nekretninu kako bi zastitili svoju ustedjevinu. Ja ne verujem da je jednostavnijji postupak kupovine u BG dovoljan razlog za vecinu investitora da se odluci za domace trziste.  Cak sta vise, cini mi se da mnogi nece moci da povrate ulozen novac i kroz 20-godisnje izdavanje, uz pretpostavku konstantnih cena.  Tako dugacak rok povrata investicije je nezamisliv za bilo koga ko zna nesto vise o poslovanju.    

Problem je u necem drugom - ljudi izbegavaju investiranje u privredne aktivnosti, jer znaju da nema sigurnosti.  Verovatnoca da ce neko iz vlasti baciti oko na njihove firme ako su iole uspesniji od mase je velika, pa zato i 20-godisnji period povrata izgleda prihvatljivo. Pitanje je zasto je mali broj onih koji investiraju u imovinu u inostranstvu - ima nekih koji kupuju stanove u Trstu, bilo je nesto u Grckoj i to je uglavnom to.   Svi ostali jos uvek gledaju ka Beogradu - zasto?    (ne pominjem bacanje para za kvadrat od 5k+ na Kopaoniku - to je ortodoksna glupost). 

[Bluecuracao2]

3 hours ago, AgroLaki said:

Ja sam na drugom spratu, platio sam stan 1.200 eur/m2.

Preminula je nedavno komsinica sa treceg, 8 rodjaka iz Panceva dele nasledstvo, traze 2.436 po kvadratu, ali stan stoji na oglasima vec 17 dana.

Mislim da smo doterali do tacke gde ljudi vise ne mogu da izdrze kombinaciju visokog ucesca, ogromne rate i visoke cene materijala i usluga renoviranja. 

 

 

Koji je deo grada u pitanju? Prodajem stan (Skojevsko naselje) i poprilicno mi je tesko da odredim pravu cenu. Probacu da izbegnem posrednika.

[40Wins]

 

4 hours ago, Bluecuracao2 said:

Koji je deo grada u pitanju? Prodajem stan (Skojevsko naselje) i poprilicno mi je tesko da odredim pravu cenu. Probacu da izbegnem posrednika.

 

NBG Blok 64. Iskreno ne znam kako se krecu cene van NBG posto mi i brat zivi na NBG. Pogledaj na oglasima kako se krecu cene za tvoju lokaciju/spratnost/sredjenost i to ti je to, mozes i sam da stavis oglas i da naglasis da prodajes kao vlasnik, i da te ne zanimaju agencije. 

 

Moji su tako prodali stan u nasoj varosici. Imali smo neki neprakticni stan na 4 spratu bez lifta i stajao nam je duze na oglasu, ali se na kraju prodao i taman smo izbegli da dajemo 2% agenciji. Zavisi koliko ti se zuri. 

 

[Bluecuracao2]

@AgroLaki, hvala, tako sam i mislio, sve samostalno, ali problem mi je sto su cene u rasponu od 1800 do 2300 evra. Na srecu ne zurim preterano...

[Malone]

Problem sa katastrom je sto ne pokazuje u kakvom je stanju prodati stan, na kojem je spratu, pogled... ali bar pruza neki okvir jer su to realizovane cene za razliku od oglasa.

https://katastar.rgz.gov.rs/RegistarCenaNepokretnosti/

 

Mada moze da se pokusa da se izgugla ako je stan bio u oglasima, halooglasi cuvaju i obrisane/istekle oglase.

 

cenenekretnina.rs vuce podatke odatle i crtaju grafik da se lakse prati. Bilo bi dobro da iscrtava grafik za duzi period, a ne samo raspon od godinu dana, cisto da se lakse vidi strma rasta. 

Ovo je grafik halooglasa, to su oglasene cene, ali opet se pruza neki uvid, bar u krivu rasta.

https://www.halooglasi.com/uporedne-cene-nekretnina?fromDate=1.8.2015.&toDate=1.2.2023.&categoryId=12&locations=35112

 

Ne znam kome je normalno da se za 3-4 godine cene stanova dupliraju i da to prodje bez dobre korekcije. U poslednje 2 godine se desio najveci deo tog rasta. Mogu da se izvlace razna opravdanja, stampanje novca kao najvece, ali uzimajuci u obzir da se zapadna trzista koriguju, nastavice se povecanje kamatnih stopa i odrzavati tako visokim do daljnjeg dok se ne resi inflacija, stici ce korekcija i kod nas. 

 

Do sredine 2019. je skoro ravna linija sa veoma blagim i konsntantnim rastom u 2019. I onda se nadje neko pametan da kaze, meni pricaju unazad 10 godina da je balon, da sam slusao takve... To redovno pisu oni agenti na onom forumu tj. smetlistu za nekretnine. Ako neko ne zna o kom je forumu rec, nadam se da nije problem da napisem. U pitanju je beobuild, i treba da ga zaobidje svako ko sebe ne smatra mazohistom da cita najvece gluposti u koje ni dete od 5 godina ne bi poverovalo. Ono tamo vise lici na vesti Pinka sa adminom u ulozi Mitrovica.

Edited February 18, 2023 by Malone

[40Wins]

Ni 2008.  nisu cene odmah pale u Srbiji, tako da ćemo i mi kasnije krenuti u korekciju, samo pitanje sa kolikim kamatama.

[Kooineeperk]

On 2/17/2023 at 3:47 PM, Bluecuracao2 said:

Koji je deo grada u pitanju? Prodajem stan (Skojevsko naselje) i poprilicno mi je tesko da odredim pravu cenu. Probacu da izbegnem posrednika.

 

On 2/17/2023 at 11:08 PM, Bluecuracao2 said:

@AgroLaki, hvala, tako sam i mislio, sve samostalno, ali problem mi je sto su cene u rasponu od 1800 do 2300 evra. Na srecu ne zurim preterano...

 

A sto ne odes i pogledas te stanove koji se prodaju, pa uporedis? Sta ti tesko 🙂Prema tom saznanju odredis koliko ti trazis.

 

Naravno te vase cene su ponuda, a po kojoj ceni se zaista realizuju moras da nadjes na https://www.cenenekretnina.rs/

 

To ti dodje Rakovica, jel tako? Ako gledamo trend cene kupoprodaje starogradnje tamo, to je nekih 1200eur/m2 sto je daleko od ovog sto ti pominjes. Pa ni novogradnja tamo nije toliko. A nije ni mali uzorak pa da kazes da su ove prosecne cifre zbog loseg uzorka. 

 

Najbolje ti je da pogledas konkurenciju i u principu niko ne spusta cenu vise od 10% a nekima je i to mnogo i naljute se kad im ponudis za toliko umanjenu cenu. 

[Bluecuracao2]

2 hours ago, Kooineeperk said:

 

 

A sto ne odes i pogledas te stanove koji se prodaju, pa uporedis? Sta ti tesko 🙂Prema tom saznanju odredis koliko ti trazis.

 

Naravno te vase cene su ponuda, a po kojoj ceni se zaista realizuju moras da nadjes na https://www.cenenekretnina.rs/

 

To ti dodje Rakovica, jel tako? Ako gledamo trend cene kupoprodaje starogradnje tamo, to je nekih 1200eur/m2 sto je daleko od ovog sto ti pominjes. Pa ni novogradnja tamo nije toliko. A nije ni mali uzorak pa da kazes da su ove prosecne cifre zbog loseg uzorka. 

 

Najbolje ti je da pogledas konkurenciju i u principu niko ne spusta cenu vise od 10% a nekima je i to mnogo i naljute se kad im ponudis za toliko umanjenu cenu. 

Pratim cene par meseci, ali ne zurim dok ne  bude sve na moje ime. Kacio si ti pre par meseci cenenekretnina i to sam pregledao, takodje i javni uvid u registar cena nekretnina, ali odavno  ni jedna prodaja stanova iz naselja nije upisana. Jeste to Rakovica, ali to ti je kao i Filmski grad ili Cerak vinogradi, na brdu, produzetak Kosutnjaka. Stanovi koji su bili u ponudi, slicne kvadrature vise to nisu, te pretpostavljam da su prodati. Cenili su ih nesto preko 2150 evra. Tipski su to stanovi, minimalne razlike su, zgrade skoro pa iste te znam sta se prodaje. Od novogradnje u kraju su Vrtovi Ceraka, kvadrat je 2700 i zgrade iza Mekdonaldsa i Lidla 2100 kako mi rekose.

Hvala ti, obavesticu o situaciji i stanju u kraju, mozda nekome nekad i zatreba! 🙂

[Kooineeperk]

@Bluecuracao2 bacio sam pogled i na RGZ, link koji je @Malone postavio https://katastar.rgz.gov.rs/RegistarCenaNepokretnosti/ jer ima taj prostorni prikaz pa mozes rucno da pregledas taj kraj. 

 

Bas u tom kraju vide se sledece prodaje, nema ih puno a sve su novije:

Quote

Цена: 117.000 EUR

Датум: 27.01.2023

Купопродаја

Врста непокретности: Стан у стамбеној згради за колективно становање

Прометована површина: 59 m2

Quote

 

Цена: 140.000 EUR

Датум: 29.11.2022

Купопродаја

Врста непокретности: Стан у стамбеној згради за колективно становање

Прометована површина: 69 m2

 

Quote

 

Цена: 177.000 EUR

Датум: 27.01.2023

Купопродаја

Врста непокретности: Стан у стамбеној згради за колективно становање

Прометована површина: 43 m2

Врста непокретности: Стан у стамбеној згради за колективно становање

Прометована површина: 51 m2

 

Quote

 

Цена: 212.000 EUR

Датум: 29.12.2022

Купопродаја

Врста непокретности: Стан у стамбеној згради за колективно становање

Прометована површина: 94 m2

 

Quote

 

Цена: 135.000 EUR

Датум: 09.12.2022

Купопродаја

Врста непокретности: Стан у стамбеној згради за колективно становање

Прометована површина: 71 m2

 

 

Kad saberes i podelis to je tik iznad 2000eur/m2. 

 

[40Wins]

Pa ako se coveku ne zuri, moze da stavlji cenu u visem spektru i da ceka da li ima zainteresovanih. Ako bas ne bude imao poziva, onda je ili precenjeno ili je krenula neka opsta kriza. 

[Bluecuracao2]

57 minutes ago, Kooineeperk said:

@Bluecuracao2 bacio sam pogled i na RGZ, link koji je @Malone postavio https://katastar.rgz.gov.rs/RegistarCenaNepokretnosti/ jer ima taj prostorni prikaz pa mozes rucno da pregledas taj kraj. 

 

Bas u tom kraju vide se sledece prodaje, nema ih puno a sve su novije:

 

Kad saberes i podelis to je tik iznad 2000eur/m2. 

 

@KooineeperkHvala na trudu, kao sto vidis ipak je znacajno iznad 1200 evra. Upravo tako @AgroLaki! Dao sam si rok od 4 meseca, pa sta bude!

[Kooineeperk]

Just now, Bluecuracao2 said:

@KooineeperkHvala na trudu, kao sto vidis ipak je znacajno iznad 1200 evra. Upravo tako @AgroLaki! Dao sam si rok od 4 meseca, pa sta bude!

Da, ovo je mnogo realnije jer je Rakovica bas sirok pojam i svacega ima. 

 

4 meseca je dobar period jer tamo u Julu/Avgustu opadne potraznja. Gledaj da zavrsis to pre toga. Ako ti se ne ceka kraj godine kada opet krene 🙂 

[BarryWhite]

Nisam hteo nista da pisem dok se konacno nije zavrsilo jer je bilo peripetija tokom celog proces kupovine nekretnine (vlasnik je u USA) ali je sve reseno pred NG.

Uglavnom dugo smo pratili trziste sa idejom da kupimo manji stan sa 1 spavaceom sobom za tasta i tastu i blizini naseg stana (mi smo u kraju blizu Denkove baste). Nismo mogli da napravimo finansijsku kontrukciju jer sam ja vec uzeo jedan kredit za stan u 2019 preko preduzetnicke firme gde rata nije mogla da ide preko 300 evra. U julu je supruga dobila ugovor za stalno pa smo ozbiljnije poceli da gledamo stanove. Na kraju nam je bio zanimljiv stan blizu cvetkove pijace ali je bio dosta skuplji od onoga sto smo planirali da paltimo, gledali smo stanove od 80k do 100k evra a ovaj je bio 150k evra sa garazom. Na kraju smo se ipak odlucili da uzmemo taj stan jer je bas blizu nas, ima 54m2 i vec pomenutu garazu, nismo placali agencijsku proviziju, zgrada je iz 2010 godine i nije bilo potrebno ulaganje + su ostavili neki namestaj u stanu. Ali cene su otisle u nebesa, kad sve izracunamo mi smo dali 2500 evra po m2 a u tom kraju traze i 3000 evra za mnogo losije stanove. 

E sad situacija je malo zeznuta sa porastom euribora ali sam vec uspeo da izdam garazu za 80 evra a bas pre nego sto su se tast i tasta iselili iz stana koji su iznajmljivali su planirali znacajno da im podignu kiriju tako da za sad nam se cini da je kupovina ipak bila dobar potez. 

[Hamilton]

Lep je daj kraj Denkova basta i okolina, zivnuo je dosta izgradnjom Bea i Lidla. 

[Constantin]

.

Послато са Redmi Note 9 Pro помоћу Тапатока

[MeanMachine]

Sto se tice cena kako stoje stvari sa predgradjima BG? Npr neka kucica neki pomocan objekat tipa garaza (da mogu da oformljujem radionicu koja bi mi kasnije bila glavni posao)? Jel i tu doslo do drasticnog rasta cena ko sa stanovima? 

 

Pre svega bih nesto ala Bataja, Zemun Polje, Ugrinovci zbog posla koji mi je u Zemunu ili bi bio u tim delovima grada (rad na cnc masinama). 

 

 

Edited March 11, 2023 by MeanMachine

[40Wins]

1 hour ago, MeanMachine said:

Sto se tice cena kako stoje stvari sa predgradjima BG? Npr neka kucica neki pomocan objekat tipa garaza (da mogu da oformljujem radionicu koja bi mi kasnije bila glavni posao)? Jel i tu doslo do drasticnog rasta cena ko sa stanovima? 

 

Pre svega bih nesto ala Bataja, Zemun Polje, Ugrinovci zbog posla koji mi je u Zemunu ili bi bio u tim delovima grada (rad na cnc masinama). 

 

 

 

Trenutno nije vreme za kupovinu, sve je otislo u 3 lepe. Ko da vise nije Batajnica, samo Nica ostala. 

[Malone]

www.cenenekretnina.rs pokazuje da su januar i februar poprilicno losi sto se tice prometa. Cene jos nisu odreagovale, ali to ne ide tako brzo. Treba jos neki mesec slabog prometa i onda krece korekcija cena kada ljudi shvate da se ne prodaje. Onda ide prica lakovernih ili agenata - pa nece niko da prodaje po nizim cenama, smanjuje se broj novogradnji... I te kako hoce, prodavace se jer ce ljudima trebati novac, a i spekulanti ce da pozure da uzmu bilo kakav profit dok vrednost ne padne na nabavnu cenu. Ima dosta ljudi koji su kupovali u izgradnji i sada prodaju za par stotina eura vise po kvadratu. Koliko takvih novogradnji nije jos zavrseno.

Krece i otresanje spekulantskih banaka tj. onih koje su bas preterale i ulazile u veoma rizicne "investicije". Ne ide mi u prilog ovakvo stanje jer sto se kaze uz suvo gori i sirovo, ali ocigledno smo tek na pocetku recesije koja treba da zaustavi inflaciju. 

 

Edited March 12, 2023 by Malone