NEKRETNINE U SRBIJI

[Div]

18 minutes ago, djole said:

Verovatno ne postoji nikakva metrika te vrste za Srbiju, ali po vašem mišljenju, koliko je tražnja prouzrokovana time što ljudi rešavaju svoje stambeno pitanje, a koliko time što ljudi kupuju nekretnine kao investiciju?

 

Naravno, ne znam podatak, ne bih nagađao, znam desetak slučajeva, moje i deca nekih poznanika, imaju solidna primanja i kupuju stan u kom će živeti. Ne znam nikog da kupuje kao investiciju, nije ni čudo, nisam iz tog miljea.
Razmišljam, hipotetički, kad bih imao 100.000 eura keša, šta bi bilo pametno, da kupim stan kao investiciju, da čuvam pare, da uđem u neki biznis. Sreća pa nemam te pare, bio bih u ozbiljnom problemu, ne mogu nikako da prelomim šta je bolje.

 

Priča se da je čuveni Vlada Mitić, predratni vlasnik Robnih kuća u Beogradu živeo kao podstanar, na pitanje zašto ne kupi kuću, a ima poslovne zgrade, odgovarao da kuća nikad ne može da kupi radnju, a radnja može da kupi kuću.

Opet, znam slučajeve, čovek proda kuću, ode u podstanare, uloži u posao, očekuje veliku zaradu. neki su uspei, posle par godina kupili ponovo stan i imali uspešan biznis, neki su ostali i bez stana i bez biznisa.

Nema pravog recepta, za svakog je najbolje da radi ono što ume.

 

[sreta-steta]

Iskreno nemam pojma, ali rekao bih da stanovi <40kvm se uzimaju uglavnom kao investicije. Izuzetak su verovatno ove masovne novogradnje, ali tek tu nemam ideju koja bi bila podela. 

 

Sa 100k eur kesha a bez ideje za biznisom, to jest da su nekretnine moja preferencija, uzeo bih kredit na 300k i miks stan/poslovni prostor/apartman.

Edited December 3, 2021 by sreta-steta

[Eddard]

On 12/2/2021 at 8:46 AM, Devil In My Pants said:

Ko ima stan i hoce da kupi jos jedan na neki kredit ili da svu ustedjevinu je po meni kreten, kukavica i nesposban.

Pričaš za Srbiji ili uopšteno?

 

Zašto bih bio kukavica/kreten ako kupim stan na kredit, izdajem ga za cenu koja mi pokriva ratu kredita, deo troškova pritom odbijem od poreza, tako da sam još i u malom dobitku, za 20 godina ga otplatim i imam 1k-1,5k eura mesečno prihoda ni na šta. Ovde je investiciona kupovina nekretnina poprilično popularna kao dodatna penzija/prihod.

[Devil In My Pants]

5 hours ago, Eddard said:

Pričaš za Srbiji ili uopšteno?

 

Zašto bih bio kukavica/kreten ako kupim stan na kredit, izdajem ga za cenu koja mi pokriva ratu kredita, deo troškova pritom odbijem od poreza, tako da sam još i u malom dobitku, za 20 godina ga otplatim i imam 1k-1,5k eura mesečno prihoda ni na šta. Ovde je investiciona kupovina nekretnina poprilično popularna kao dodatna penzija/prihod.

U Srbiji naravno. Cene nisu realne naspram plate,tu govorim za neke osrednje plate. Ne znam kako moze jos 1-1.5k prihoda sm eventualno neki stan na dan ili sta vec..jbm li ga kako sta, ali jbte ovde cene u visnjickoj banji su velike, bez neke lokacije ali kao ''novo''...

 

Ako dvoje imaju platu oko 3k jbm liga..meni ovde cene nisu normalne na ovolike plate, to je nesigurnost. Meni zena govori kupi stan, i sta da uzimam 200-300e  pa sa 50k mozes da obrnes samo takav novac da ne pricam za vise...sto se tice te ekonomske sigurnosti, to rade uplaseni, hoce na sigurno,a to je samo muka, zadovoljavanje malog itd..

Nismo svi isti, razumem svako razmisljanje...u Srbiji je investicija u stan zlatno pismo..ko je sposoban da pravi cash, taj se ne boji...kupicu cerki kad napuni 18g, al to ce biti za 18g,ako budem ziv bice dobro :))

[DJORDJE]

On 12/2/2021 at 9:25 AM, Malone said:

Slazem se, ali ako uspe da nadje odgovarajuci stan u koji moze brzo da se useli. I da se uzme novogradnja koja sada krece cekace opet skoro 2 godine i opet mora da placa kiriju. Zavrsene zgrade, ostala su uglavnom samo prizemlja ili krsevi. 

Pre 10tak godina moji su roditelji trazili stan u prizemlju jer su zasli u godine, a stan na trecem spratu u zgradi bez lifta. Da bi ostali u relativno istom kraju, debelo su preplatili stan na prvom spratu, mada je njihov izbor bio prizmelje, koga nije bio u ponudi. Sto bi se reklo, sve zavisi od ponude i potraznje.

[Malone]

Ima lepih visokih prizemlja, ali postoji razlog zasto se sada uglavnom nalaze prizemlja, sutereni i potkrovlja dok dobrih stanova na prvom, drugom, trecem spratu skoro i da nema u prodaji sem ako prodavac zacepi nerealnu cenu pa nece da spusti. 

Uglavnom je savet da prizemlja i potkrovlja treba izbegavati zbog dosta potencijalnih problema, a malo je prednosti. U sustini sve nadje svog kupca samo sto to ne vredi ove pare koje sada traze.

[Newcastle]

Cini mi se da je  proslo to vreme popularnosti prvog, drugog i treceg sprata.  Nije vise ni situacija sa liftovima takva da kad se jednom pokvare cekamo 6 meseci da prorade.  Dakle, sto je visi sprat i sto smo dalje od ulicne buke, veca je i cena.  Tako je svuda u svetu, verovatno je da ce i ovde biti tako. 

[Malone]

Za novogradnje se slazem, a bude i oko 100e skuplji kvadrat sa svakim spratom ako je pogled malo bolji.

Sto se tice starogradnji na koje sam i mislio, tu bih izbegavao preko cetvrtog sprata, a sigurno ne potkrovlje. 

Zavisi i od zgrade, rizikovao bih jedino ako je dobar pogled.

Edited December 18, 2021 by Malone

[Newcastle]

Dobro, ima tu logike, s tim sto potkrovlje nije takav problem kako ljudi misle.  Platis stan malo manje, recimo 50e/m2, za toliko uradis novu hidroizolaciju i uzivas.  Niko ti ne skace po plafonu, ne curi otpadna voda na tvoje cetkice za zube, i uzivas.  Ako si srecan da budes sam u potkrovlju, sredis i prodas kao penthauz, dakle dobijes najvecu mogucu cenu po m2, i ako bas ne zelis da zivis u potkrovlju, za te pare kupis znatno veci stan na nekom trecem spratu.  Zvuci jednostavno, ali zahteva dosta truda i znanja da bi na kraju bio u plusu.  

[Div]

Iskustva govore otprilike ovako, valja bežati i od prizemlja i od zadnjeg sprata, ja ne bij ništa preko 4-5. 

Održavanje zgrade i otklanjanje kvarova je najveći problem, dogovor stanara često nemoguć, svađe obavezne. Stanare nižih spratova ne zanima popravka krova i liftova, stanare viših spratova ne uzbuđuje mnogo ako se zapušila kanalizaciona cev pa se izlivaju fekalije u suteren ili prizemlje.

Zgrade sa manjim brojem stanova obično znače lakši dogovor ali i skuplje popravke, po stanu, gde ima više stanova pa se podele troškovi, suma je manja, ali dogovor teži.

Za mene, jedino pravo rešenje, je kuća sa dvorištem, neka je i van grada, ne vidim više nikakvu prednost života u centru, naravno, svako ima svoj izbor, bitno je samo da sagleda sve rizike i prednosti svog izbora.

 

 

[Malone]

Ako nije bas visoko prizemlje zna i vlaga da krene i onda se tu nakalemi budj pa bude neresiv problem. Pre prodaje ga malo sastruzu, prefarbaju nekom specijalnom bojom da drzi neko vreme, ali problem nije resen. 

 

Cuo sam da su neki imali isti problem i na visim spratovima, zavisi od vise stvari, izolacije npr, ali ako vuce iz temelja kao u prizemlju onda tesko da ima leka. 

 

Isti problem moze da se javi i na kuci ako se ne odradi dobro temelj. Zato bi mene bilo strah da uzmem gotovu kucu. Vec imamo takav problem na selu. 

Eto samo Kdistrict kako su isfusarili pa ne mogu da rese vlagu i izvor u garazi.

Edited December 28, 2021 by Malone

[Kronostime]

18 minutes ago, Malone said:

Ako nije bas visoko prizemlje zna i vlaga da krene i onda se tu nakalemi budj pa bude neresiv problem. Pre prodaje ga malo sastruzu, prefarbaju nekom specijalnom bojom da drzi neko vreme, ali problem nije resen. 

 

Cuo sam da su neki imali isti problem i na visim spratovima, zavisi od vise stvari, izolacije npr, ali ako vuce iz temelja kao u prizemlju onda tesko da ima leka. 

 

Isti problem moze da se javi i na kuci ako se ne odradi dobro temelj. Zato bi mene bilo strah da uzmem gotovu kucu. Vec imamo takav problem na selu. 

Eto samo Kdistrict kako su isfusarili pa ne mogu da rese vlagu i izvor u garazi.

Iskopas rov pola metra ispod temelja na pola metra oko kuce i postavis drenazne cevi koje posle sprovedes do kanalizacije ili nekog potoka nizbrdo i resen problem.

To je prva stvar koju sam uradio kad sam kupio staru kucu i imanje pod Avalom, posle toga sam je srusio i sazidao novu - onako kako JUS propisi nalazu i nemam tih problema.

[MeanMachine]

Koliki je porez na zgrade? Kod mene u kraju bas dosta je izgradjeno i stoji prazno, neke i godinama su prazne pa me zanima da li ima nekakva kvaka sa porezom jer sumljam da ako bi npr placali ko obicni gradjani da bi im se isplatilo da im toliko dugo zvrje prazne zgrade?

[Klotzen]

To zavisi ko si. Ako si Galens ili neko blizak režimu oni plaćaju samo porez na građevinsko zemljište ako je plac veći od 10 ari jer se država pravi luda i ne kontroliše ih. A ovi ostali onog trenutka kada se završe grubi građevinski radovi treba da to proknjiže u svojim knjigama i da se prijave i poreska obaveza im počinje od sledeće godine. Ne znam koliko izađe porez u tom periodu. Onog trenutka kada zgrada dobije upotrebnu dozvolu onda plaćaju redovan porez koji je nešto malo veći nego za fizička lica.

[Kooineeperk]

22 hours ago, Klotzen said:

Onog trenutka kada zgrada dobije upotrebnu dozvolu onda plaćaju redovan porez koji je nešto malo veći nego za fizička lica.

Od tog trenutka valjda zavisi da li je nekretnina stambena jedinica ili poslovni prostor. Od toga zavisi i PDV kad se prodaje (10% ako je stan, a 20% ako je PP). Recimo Zlatibor je trenutno ubedljivo najvece gradiliste u Srbiji (gledano po broju projekata po jedinici povrsine mesta). Zida se svasta, a prodaje sve i svasta. A cene samo idu gore. 

 

Postoji sada nekoliko projekata na Zlatiboru koji ce biti apart hoteli, gde kupis apartman (po pravilu trebalo bi da bude 20% PDVa i nema povracaja, ali neki ipak to prodaju kao stan sa 10% PDVa koji moze da se vrati), a posle taj apartman moze da bude izdavan od strane njihove recepcije i da dobijas pare. Nesto sam izvlacio neke racunice, zavisno kakav je model primenjen i troskovi, moze da se isplati nakon 13-14 godina. 

[DJORDJE]

On 12/28/2021 at 11:57 AM, Kronostime said:

Iskopas rov pola metra ispod temelja na pola metra oko kuce i postavis drenazne cevi koje posle sprovedes do kanalizacije ili nekog potoka nizbrdo i resen problem.

To je prva stvar koju sam uradio kad sam kupio staru kucu i imanje pod Avalom, posle toga sam je srusio i sazidao novu - onako kako JUS propisi nalazu i nemam tih problema.

Sve zavisi od kolicine vode . Drugar je imao kucu ispod Zvezdare u Mirijevu koja je podignuta pocetkom 70tih. Sve je bilo OK dok banda nije posekla i izbetonirala pola sume. Tada je kod vecih kisa bukvalno reka prolazila kroz njegovo dvoriste. Da bude jos gore,  veliki broj tih kuca nema kanalizaciju , a da bi ustedeli valja su busili su septicke jame, pa je pored kisnice imao i neciju kanalizaciju u dvoristu. Kada su bile one poplave 2014te cela familija je dobila zuticu, sto on pripisuje tome. Potrosio je 30000 na neki zid i kanal od armiranog betona, drenazu, ali nista nije uspevalo. Onda je zglacnuo celu stvar i prodao kucu.

[Ridji]

On 9/13/2021 at 12:11 PM, Kooineeperk said:

https://biznis.rs/vesti/gradjani-srbije-moraju-najduze-u-evropi-da-rade-za-kupovinu-novog-stana/

 

 

 

Malo čitah temu unazad godinu dana, tekst od septembra, malo više od pola godine

Quote

Za kupovinu stana od 70 m² u Srbiji je potrebno izdvojiti 15,2 godišnje bruto plate, što je najviše u Evropi.

Koliko li je sad taj udeo bruto plate sa ovim novim nenormalnim cenama...

 

On 12/1/2021 at 1:03 PM, Malone said:

E sad da li je normalno da cene samo lete u nebo debelo prevazilazeci cak i inflaciju. Sigurno da nije i korekcija mora da se desi uskoro cim se malo smiri talasanje na globalnom nivou. Vratice se cene na nivo iz 2019. ma gde da odu, a deluje da smo vec udarili u vrh, kupci se istrosili. Sada samo navlace jos manji deo njih koji se dvoumi pa onda krece korekcija.

Nadam se da si u pravu, ali imajući u vidu vreme pisanje tvog posta i promenu cena kvadrata, barem u Nišu, od tada izgleda da ima još do vrha.

[Dracarys]

Udariti žestoke poreze na nekretnine, pogotovo u gradskim i prigradskim sredinama i cene istih će da padaju. Taj novac preusmeriti za jeftiniju cenu goriva što svaki čovek direktno/indirektno koristi.

 

Sirotinja neće ništa da oseti, dok bogatuni će morati debelo da plaćaju 5-10 nekretnina. Standard bi bio dosta jači. Smejurija je što recimo odlazak na posao košta 15k dinara na srpsku platu. Čoveku u Srbiji je ubedljivo najteže doći do novog stana, u odnosu na ostale države u Evropi.

 

Teško da će se to dogoditi, bar ne u skorijem vremenu, jer zgrade, pogotovo u BG niču jedna za drugom, a investitori ne bi mogli tek tako da prodaju stanove i sada je to za njih dosta unosan posao, a verovatno su i politički umešani da drže državu u konopcima.

 

Ako nekad Srbija bude bila normalna država, prvo ono što će se desiti da će nabudžene cene da puknu kao sajla. Sada ako jedan čovek ima 50-100k evra i ne zna šta će sa tim novcem u Srbiji, trenutno mu je najbolje da uloži u nekretninu, da se ne bi izgubila vrednost u inflaciji.

[Chaos Is Me]

Stvar je u tome što za 50k evra u Beogradu pitanje da li možeš da kupiš garažu, a bogami i za 100k su stanovi izuzetno skromni.

[Green23]

Pa evo, potrebno je pogledati ovaj stan.

 

https://www.halooglasi.com/nekretnine/prodaja-stanova/zemunske-kapije-nov-neuseljavan-garaza-id-180/5425641965729?kid=4&sid=1655110384724

 

Ovaj stan se u izgradnji plaćao od 1600e pa nadalje, sada se prodaje za 3000e.

 

Tetka je stan na Miljakovcu 1, visoko prizemlje 55kvm prodala za 74000, 45 minuta od postavljanja oglasa.

[Malone]

On 5/11/2022 at 11:13 AM, Ridji said:

Nadam se da si u pravu, ali imajući u vidu vreme pisanje tvog posta i promenu cena kvadrata, barem u Nišu, od tada izgleda da ima još do vrha.

Nis je manje trziste pa i cene mogu vise da variraju. U Novom Sadu je tek ludilo, cene kao u Beogradu. 

Berza je vec usla u jacu korekciju, a po svemu sudeci nece oporavak da se desi kao 2020. kada je krenulo naglo ubacivanje kesa, sada je obrnuto, borba protiv inflacije. 

Da vidimo i to cudo da se berza iskoriguje, tek su poceli sa povecanjem kamatnih stopa, a nekretnine da stoje u mestu, nemoguce.

 

A za ovaj stan u Zemunu ne bih ni dao vise od 1600-1700e. Za 39m2 traze 120k i za garazno mesto dodatno 15k haha neka im je sa srecom da nahvataju neku budalu koja ce da preplati. Verovatno i ciljaju da kao daju neki popust i svi srecni.

Edited June 23, 2022 by Malone

[Newcastle]

E,  3000 za ovu periferiju, to samo budala moze da kupi.  I 15000 za garazu na ovom mestu, ha,ha...  Sada svi misle da mogu da deru kupce, jer kad mogu ovi sa Senjaka i Vracara, sto ne bih i ja, nema veze sto sam blize Bataji i Altini nego Beogradu..  Ma sta Beogradu, more centru Zemuna. 

[Klotzen]

U NS polako i matore zgrade dostižu 2000 evra / m2 . To znači da BG mora biti bar 500 evra više a za noviju gradnju je sasvim ok 3000 evra. 

[Newcastle]

1 hour ago, Klotzen said:

U NS polako i matore zgrade dostižu 2000 evra / m2 . To znači da BG mora biti bar 500 evra više a za noviju gradnju je sasvim ok 3000 evra. 

Kako si to izracunao da je OK 3000 evra - je l' zato sto neko u Novom Sadu placa 2000 za staru zgradu?   Da li znas koliki su troskovi gradnje, infrastrukture, zemljista?   Kolika bi trebalo da bude zarada investitora?  Kako  to da u nekim gradovima, gde zemljiste takodje nije  jeftino, danas ugovorena novogradnja kosta do 1400?  Da li stavarno mislite da oni placaju jeftiniju radnu snagu, jeftinije materijale, projekte, dozvole, infrastrukturu?  Da vlasnici zemljista ocekuju od investiora da im kao naknadu za zemljiste da manje kvadrata nego u NS ili u BG?  Stvar je u tome da se trenutno ostvaruju nenormalni  prihodi u gradjevinasrtvu, a na osnovu mantre da je sve poskupelo (a nije, poskupela je samo energija koja u vecini proizvoda, ukljucujuci i stambene zgrade, ne prelazi 20% troskova), ostalo je stvar trgovacke pohlepe i naivnosti kupaca i balkanske sujete koja se ogleda u neutazivoj potrebi da se poseduje stan u BG, iako su te Zemunske kapije za koje neko trazi 3000, na kraju sveta u odnosu na normalne delove Beograda.  

[Klotzen]

cenu određuje ponuda i potražnja a ne cena koštanja. Inače je gradnja skuplja u ovim većim gradovima jer placevi i komunalije koštaju više no glavna stvar je ponuda i potražnja. U BG se sele iz cele Srbije ljudi, ko ima viška novca neće kupiti stan u Kniću nego u NI, NS ili BG a tako vrše pritisak na cene. U NI i NS se sele ljudi iz njihove bliže okoline pa su i oni sa relativno jačim cenama u odnosu na ostatak Srbije. Doduše ne znam kako stvar stoji u KG pre X godina i tamo su počele da rastu cene žestoko ali nisam pratio unazad par godina kako je kod njih danas.

 

Majstori jesu poskupeli, unazad godinu dana su cene majstora otišle 50% a materijal jedno 20-30%. No veći je problem što neke majstore ne možeš ni da nađeš pa to dodatno poskupljuje gradnju.

 

Za lokalne odnose cena u BG ti već nisam sagovornik. 2000 evra za starudije u NS su u urbanim delovima grada tipa NBG kod vas. Recimo Liman koji ima najbolju poziciju u gradu to su ti cene za stanove iz 60-ih i 70-ih. Ako gledamo stanove sa kvadraturama od preko 60-70 kvm onda cena pada postepeno jer što je veći stan teže se prodaje ovde u NS. A pogledaj sad ovo :

 

https://www.solis-nekretnine.com/stan-novi-sad-liman-3-jednoiposoban/sr/1044111/

 

Skoro 3000 evra po kvadratu u matoroj zgradi. Doduše renoviran je i ima ekstra dobru lokaciju za izdavanje ali opet ovo je ludilo. Zato nema šta da se čudiš za te cene u BG. BG je uvek bio skuplji od NS.