Nekretnine u svetu - rent or buy?

[nssa]

3 minutes ago, Angelia said:

Mislis nemaju istu vrednost?

 

Ocigledno Toronto trziste ima specificnu situaciju (posto ima rent control), najbolji nacin da vidis da li se isplati kupovati ili rentirati, je da pogledas koliko se prodaju investicione nekretnine - koliko im je cap rate. Ja koliko vidim za Toronto to je 4%, kod mene je bolje, to je 6%. Ne znam kakve su kamate sad u Torontu, ali mi 4% cap rate zvuci kao "jeftinije je da iznajmis".

I NYC radi sa 4% cap rate, i kad sam ja pitala zasto bi uopste neko kupio investment property da gubi pare, bankari su mi objasnili da je to shelter za porez, znaci nije regularne smrtnike koji kupuju da zive.

 

To sto nemaju istu vrenost je jos dodatna stvar. Mislio sam pre svega da treba da postavi poredjenje da se stan kupi i renta u isto vreme. Znaci kad je on poceo da renta taj stan je otprilike bio oko 300-350K ne 650k kao danas, pa da na osnovu toga pravi racunicu, uracunavajuci da taj stan danas na trzistu vredi oko 600k, pri cemu je onaj ko je to kupio podigao svoj equity za 300k za to vreme sto se isto treba uzeti u razmatranje, a Denis to ne radi.

 

Uvek ispada da je, bar na pocetku, jeftinije da iznajmis nego rentas, cak i identicnu nekretninu, ali kao sto rekoh nije to jedini cak ni faktor.

[Amigo]

3 hours ago, Angelia said:

1. Uglavnom uslovi na trzistu zavise od vise faktora. Da su rente trzisne, ne bi bilo nedostatka stanova, jer bi se vise gradilo za izdavanje, pa bi manje ljudi bilo prisiljeno da kupuje.

 

Rente jesu trzisne, niko te ne tjera da se time bavis. Imas uslove, zakone, pa onda gradis ili ne.

Trzisno ne znaci da ti mozes da radis sta hoces.

Mislim sve u svemu, vidi se da ne poznajes situaciju u Ontariju i koliki je to priliv stanovnistva, tako da su te tvoje teorije potpuno pogresne.

[Angelia]

28 minutes ago, nssa said:

 

To sto nemaju istu vrenost je jos dodatna stvar. Mislio sam pre svega da treba da postavi poredjenje da se stan kupi i renta u isto vreme. Znaci kad je on poceo da renta taj stan je otprilike bio oko 300-350K ne 650k kao danas, pa da na osnovu toga pravi racunicu, uracunavajuci da taj stan danas na trzistu vredi oko 600k, pri cemu je onaj ko je to kupio podigao svoj equity za 300k za to vreme sto se isto treba uzeti u razmatranje, a Denis to ne radi.

 

Uvek ispada da je, bar na pocetku, jeftinije da iznajmis nego rentas, cak i identicnu nekretninu, ali kao sto rekoh nije to jedini cak ni faktor.

Ne radim u banci  sorry, takav pogresan zakljucak mi se jos nije desio, pa mi malo smesno.

 

Vidi ja ne znam specificnosti trzista u Torontu tako da samo komentarisem ono sto se kaze. Appreciation ne mozes da uzimas u obzir, jer on nije vidovit, pa da je recimo znao da ce taj stan da vredi vise. Vidim da mu je niska renta za trziste na kome prosecna jedinica ide do skoro miliona. 

Posto je proslo 20 godina, mi znamo da su cene porasle, i da bi ekonomski bilo bolje da je kupio. Medjutim da cene nisu otisle tako drasticno, ili da su recimo pale, onda bismo pricali o drugoj situaciji.

Poredjenje da li je bolja renta ili kupovina, se ne pravi naknadno, nego na osnovu normalnih cifara, a to bi bilo neko stabilno normalno trziste koje ne pravi bum, vec raste recimo nesto sitno iznad inflacije. 

 

Mislim da si propustio razlog rasprave, a to je da je Amigo tvrdio da je kupovina nekretnina uvek dobra investicija, sto jednostavno nije tacno.

[Angelia]

19 minutes ago, Amigo said:

 

Rente jesu trzisne, niko te ne tjera da se time bavis. Imas uslove, zakone, pa onda gradis ili ne.

Trzisno ne znaci da ti mozes da radis sta hoces.

Mislim sve u svemu, vidi se da ne poznajes situaciju u Ontariju i koliki je to priliv stanovnistva, tako da su te tvoje teorije potpuno pogresne.

Sto bi ja uopste poznavala situaciju u Ontariu?

Ti poznajes situaciju u Ontariu ali ne u Filiju, san Francisku, Dallasu etc i opet dajes savet da je najbolje kupiti nekretninu sto pre, a da uospte ne znas situacije na tim trzistima.

[Down With The Sickness]

3 hours ago, nssa said:

 

Racunica koju si pokazo je primer navlacenja vode na svoju vodenicu. Tvoje rentiranje stana i novi stan nemaju vremenski istu polaznu tacku.

 

Ne mislim da si zlonameran, ali sam imao utisak da si ozbiljniji sagovornik.

 

Kako moze da bude navlacenje na moju vodenicu kada sam odgovorio coveku na pitanje zasto se ne isplati kupovina sa .......

 

Quote

 ....... To sve zavisi od slucaja do slucaja. Naprimer, ja sam dugo u stanu .... Prakticno, ja bih bio teski idiot da napustim ovaj stan i kupim novi. Tako ja to vidim.

 

Ja sam mu bukvalno objasnio to sto ti sada nama potpuno bespotrebno objasnjavas.

Zatim, ti krizu grada koji godisnje gradi 4.300 stanova a potrebno je 27.000 ocigledno ne shvatas ozbiljno. A ta kriza je u svakim kanadskim novinama, na TV, webu, ljudi pricaju.

Ti i dalje tvrdis kako je bolje placati 4300 mesecno ratu za stan nego 2100 rentu ....... okay ......... da uzmemo da jeste ...... ALI ...... ne pitas se uopste koji to mladi ljudi danas imaju 4300 kesha mesecno da pljunu za gajbu ..... i od cega ce da zive? Sta oni uopste rade? Pricam o dvoje ..... 1 ne moze sigurno ni da pomisli o kupovini. Znaci bilo bi dobro da kupe nesto sto ne mogu. I tata bi sine ......

 

Pa posto se ne razumemo, onda bolje da idemo na anegdote  .......

 

---------

 

Ja vrlo dobro znam tu zgradu, to mi je komsiluk, preko puta je dugo bio sex shop u koji sam ishao, jedna simpaticna gospodja ga je drzala, zvala se Star , znaci kao sto joj ime kaze klasicna trasherica u klasi Tiffany i Destiny  . Zatvorila je radnju pre nekih 2-3 godine. Njen muz se bavio proizvodnjom i prometom narkotika, vaistinu je pravio najbolje ulje u gradu - k'o livadski med, prva klasa, tako da sam saradjivao sa oboje. I tako jednog dana kroz pricu dodjemo do toga da sam nekada bio veterinar, na opste njihovo odusevljenje ..... dodji, kazu, da vidis sta mi imamo ...... odvedu me gore na sprat u gajbu i udjemo u sobu okrecenu u crno, vruce unutra u pm, 40 stepeni, a u desetak fioka nekih 50-tak zmija pod lampama dremaju ili gmizu .... kad se tad nisam slogir'o - nikad necu ....... vide oni da mi je nelagoda, ja poceh nesto da objasnjavam kako je to za specijalistu ili nekog zoologa, kako ja vec dugo ne radim svoj posao ....... i Ne Okreci se Sine ....... polako unazad do vrata i tutanj niz stepenice ......... 

 

Jednom prilikom odem sa jednom prijateljicom u taj shop i razgledamo mi, kad na jednom zidu ogromni plasticni falusi duzine jedno 70-80 cm, precnika ruke ........ ja to nisam pre ni primetio, a vidim da ih ova moja prijateljica zagleda, pa pogleda u mene, pa opet njih ........ i ja kazem "Nemoj nista da me pitas, nemam pojma zasto to sluzi", ona kaze pa pitaj ......... medjutim Star je vec primetila da smo se mi tu zadrzali i da imamo dilemu ...... prilazi i kaze "To nije za vas, to je za muskarce, mislim gay muskarce" ...... uuuu yebote, vidi ona moju zapanjenu facu i kaze ...... to se kupuje uz potpis da mogu nastati unutrasnje povrede itd . ja rekoh okay to je sve za danas, idemo i opet ne okreci se sine ......... e da ........ bila su to dobra vremena i nekako sam ovaj grad vise voleo, sad je nekako previse nesvrstani za moj ukus .......vreme je da se polako sprema za neke nove avanture, negde gde je toplije i gde su nekretnine jeftinije 

 

 

 

Edited February 11, 2020 by Denis Jasharevic

[Amigo]

5 hours ago, Denis Jasharevic said:

 

Ja idem u hotele, a to ..... Jackson Florida, crkva, srbski klub, baja mali knindza koncert .... taj zivot iz prve ruke priznajem nisam video.

 

Da, vidim da zamisljas da si rodjeni anglosaksonac  

Za tvoju informaciju ljudi uopste nisu Srbi, a i da jesu, kakve to veze ima. Prica ti je glupa maksimalno.

 

48 minutes ago, Angelia said:

Sto bi ja uopste poznavala situaciju u Ontariu?

 

Prica je pocela kada si ti prokomentarisala konkretnu situaciju u Ontariju, potpuno pogresno.

 

48 minutes ago, Angelia said:

Ti poznajes situaciju u Ontariu ali ne u Filiju, san Francisku, Dallasu etc i opet dajes savet da je najbolje kupiti nekretninu sto pre, a da uospte ne znas situacije na tim trzistima.

 

Ok, ne poznajem, ipak milioni ljudi konstatno i svakodnevno kupuju kuce i u SAD, a i u Kanadi. Ima ona sevdalinka snijeg pade na behar, na voce.. pa po tome, neka radi ko st ahoce, ali ja i dalje smatram, da mladi treba da se udruzuju i pocnu sto prije nesto da sticu u zivotu.

Cak je i veca sloboda imati stan/kucu na kredit, nego rentati, jer ako rentas nema vise mijenjanja, a da skok rente nije drastican, nego se cumura, gdje si, da si. Kuca se uvijek moze prodati, trenutno se kupici nadmecu i daju preko trazene cijene, To vec rtaje nekoliko godina.

 

************************

Moram priznati, ovo ne upucujem tebi, bez obzira sto se generalno ne slazemo, ja tebe jako postujem, da mi je zagonetno da oni ciji zivotni stav je da se ne treba druziti sa nasim ljudima, nego samo sa starosjediocima, nisu uspjeli da shvate sistem u kojem zive, i na kraju su postali prakticno proleteri koji se bore za prava bogatih pa cak idu toliko daleko da se zalazu da im se vlastita renta poveca  

 

[Down With The Sickness]

33 minutes ago, Amigo said:

 

Da, vidim da zamisljas da si rodjeni anglosaksonac  

Za tvoju informaciju ljudi uopste nisu Srbi, a i da jesu, kakve to veze ima. Prica ti je glupa maksimalno.

 

 

Auuuuu znaci druga kombinacija, sarajevska multikonfesionalna, znam dosta tih slucajeva ......... ko nas zavadi (Ameri), kako bjese lijepo za vrijeme Tite, sjecas li se Golfa Dvojke, Nadrealista .... to je mozda jos jace smaranje od srbovanja.

Edited February 12, 2020 by Denis Jasharevic

[Amigo]

5 minutes ago, Denis Jasharevic said:

 

Auuuuu znaci druga kombinacija, sarajevska multikonfesionalna, znam dosta tih slucajeva ......... ko nas zavadi (Ameri), kako bjese lijepo za vreme Tite, sjecas li se Golfa Dvojke .... to je mozda jos jace smaranje od srbovanja.

 

Ta prica ti je jos gluplja 

 

Ovo je tvoj pogled na svijet

 

Edited February 12, 2020 by Amigo

[Yoyogi]

57 minutes ago, Denis Jasharevic said:

 

... ALI ...... ne pitas se uopste koji to mladi ljudi danas imaju 4300 kesha mesecno da pljunu za gajbu ..... i od cega ce da zive? Sta oni uopste rade? Pricam o dvoje ..... 1 ne moze sigurno ni da pomisli o kupovini. Znaci bilo bi dobro da kupe nesto sto ne mogu. I tata bi sine ......

 

Nemoj da plagiraš moje postove. Još gore, kada sam isto ovo rekao ti si ismejavao a sada ti nekome držiš predavanje.

[Down With The Sickness]

20 minutes ago, Yoyogi said:

 

Nemoj da plagiraš moje postove. Još gore, kada sam isto ovo rekao ti si ismejavao a sada ti nekome držiš predavanje.

 

Pa ja to vidim kao problem, ali ja ne dokazujem da je Kanada zemlja van ove planete svetlosnu godinu ispred svih kao sto ti pokusavas da prikazes Japan u kom imas boravisnu dozvolu.

 

Mada je Kanada uvek medju top 3 do 5 zemalja na svetu po kvalitetu zivota, Japan je isto dobar izmedju 15 i 25. mesta.

Edited February 12, 2020 by Denis Jasharevic

[Angelia]

21 minutes ago, Amigo said:

 

Prica je pocela kada si ti prokomentarisala konkretnu situaciju u Ontariju, potpuno pogresno.

 

 

Ok, ne poznajem, ipak milioni ljudi konstatno i svakodnevno kupuju kuce i u SAD, a i u Kanadi. Ima ona sevdalinka snijeg pade na behar, na voce.. pa po tome, neka radi ko st ahoce, ali ja i dalje smatram, da mladi treba da se udruzuju i pocnu sto prije nesto da sticu u zivotu.

Cak je i veca sloboda imati stan/kucu na kredit, nego rentati, jer ako rentas nema vise mijenjanja, a da skok rente nije drastican, nego se cumura, gdje si, da si. Kuca se uvijek moze prodati, trenutno se kupici nadmecu i daju preko trazene cijene, To vec rtaje nekoliko godina.

 

 

Prica je bila takva da sam ja rekla da je ekonomski opravdano rentiranje, ako to neko izabere, jer je ulaganje u nekretnine riskatno, u odnosu na povracaj, osim ako se ne desava neki bum. A ti si tvrdio, ne, ekonomski je opravdano kupiti kucu, uvek, jer nekretnine uvek rastu u vrednosti  

I uporno se vracas "ali kod nas u Ontariju", da desio se bum kod vas u ontariju ali lako je biti pametan nakon sto se to desi, kao sto je lako objasnjavati ljudima koji su kupili kuce u Detroitu, da su bili glupi, samo da na kraju cak izgube i gace u nekim slucajevima, sta sad? Jbga trebali su da znaju sta ce da se desi?

Ti ne razumes da u kalkulaciju investicije uracunas rizik, pa onda jedan izolovan slucaj prenosis na generalisanje.

Isto kao sto se podsmevas Denisu za njegovu odluku, koja ima ko zna koje razloge, njemu odgovara, i on se na to ne zali, covek uziva svoj zivot kako mu odgovara.

 

Odakle ti arogancija, isto kao i Yoyogiju sa konstatnom pricom o robovanju i kako niko nema pojma kako je njegov zivot bolji od svih drugih, da na takav nacin nameces svoje izbore kao najbolje.

 

Recimo ja hocu da zivim u megalopolisu, meni je to super, a ti mislis da je to uzas, ali ne vidis mene da ti govorim kako je tvoj izbor glup. To je ruzno, i tako balkanski.

 

Ako ne razumes kalkulacije za ROI i kako se trziste analizira, nemoj da dajes ekonomska misljenja.

[Amigo]

14 minutes ago, Angelia said:

Prica je bila takva da sam ja rekla da je ekonomski opravdano rentiranje, ako to neko izabere, jer je ulaganje u nekretnine riskatno, u odnosu na povracaj, osim ako se ne desava neki bum. A ti si tvrdio, ne, ekonomski je opravdano kupiti kucu, uvek, jer nekretnine uvek rastu u vrednosti  

I uporno se vracas "ali kod nas u Ontariju", da desio se bum kod vas u ontariju

 

Zato sto si ti brzopleto komentarisala konkretno slucaj u Ontariju, ne poznavajuci uopste situaciju.

 

14 minutes ago, Angelia said:

ali lako je biti pametan nakon sto se to desi, kao sto je lako objasnjavati ljudima koji su kupili kuce u Detroitu, da su bili glupi, samo da na kraju cak izgube i gace u nekim slucajevima, sta sad? Jbga trebali su da znaju sta ce da se desi?

Ti ne razumes da u kalkulaciju investicije uracunas rizik, pa onda jedan izolovan slucaj prenosis na generalisanje.

Isto kao sto se podsmevas Denisu za njegovu odluku, koja ima ko zna koje razloge, njemu odgovara, i on se na to ne zali, covek uziva svoj zivot kako mu odgovara.

 

Nista ja nisam spominjao njegove razloge, niti me to interesuje, samo sam rekao da se ne bih slozio da je to ekonomski opravdano. Ostalo je sve u tvojoj masti i rekao bih odredjenim predrasudama.

 

14 minutes ago, Angelia said:

Odakle ti arogancija, isto kao i Yoyogiju sa konstatnom pricom o robovanju i kako niko nema pojma kako je njegov zivot bolji od svih drugih, da na takav nacin nameces svoje izbore kao najbolje.

 

Nece biti, nego si ti rekla da je renta sloboda. Ja sam samo to komentarisao, jer ipak nije, a zasto, vec sam objasnio.

 

14 minutes ago, Angelia said:

Recimo ja hocu da zivim u megalopolisu, meni je to super, a ti mislis da je to uzas, ali ne vidis mene da ti govorim kako je tvoj izbor glup. To je ruzno, i tako balkanski.

 

Gdje sam ja rekao bilo kome gdje da zivi. Pobogu mogu valjda reci sta mislim o zivotu po megapolisima, a neka zivi gdje ko hoce.

 

14 minutes ago, Angelia said:

Ako ne razumes kalkulacije za ROI i kako se trziste analizira, nemoj da dajes ekonomska misljenja.

 

Previse ti komplikujes jednu prostu stvar, kupovinu individualne kuce. To je prosta stvar i ne treba ti za to MBA diploma.

[Angelia]

38 minutes ago, Amigo said:

 

Zato sto si ti brzopleto komentarisala konkretno slucaj u Ontariju, ne poznavajuci uopste situaciju.

 

Uopste nije bilo brzopleto nego veoma odmereno sam rekla da prekines da komentarises njegovu odluku (sto i dalje nastavljas sa ovim glupostima o proleterijatu) jer je rentiranje vs vlasnistvo ekonomski opravdano na stabilnom trzistu. Prosecna osoba nije Baba Vanga da predvidi gde ce trziste biti za 20 godina, a nije ni strateg za nekretnine. Na to ti iznosis totalno bezvezne tvrdnje kako je opravdano jer nekretnine uvek rastu u vrednosti.

 

Imala sam prilike da gledam dosta ljudi koji su kupovali ili prodavali nekretnine, menjajuci odluke po razlicitim situacijama u zivotu, i iz razlicitih motivacija, zato mi nije nista cudno da neko smatra rentiranje slobodom. Ti ljudi imaju jako dobre argumente. I to ljudi koji znaju da naprave matematiku koja tebi promice.

 

Ne treba ti MBA za kupovinu kuce, ali bi bilo lepo da barem malo uradis istrazivanje ako hoces da kritikujes ekonomsku isplativost. 

[Darth Bane]

Ima jos jedna stvar; istorijski gledano, za kupovinu nekretnine se placa 7 % za uzeti kredit (mortgage). Ona je sada daleko niza, ali itorijski prosek je oko 7 %. Za 30 godina (prosecno vreme za koje se izdaje kredit za kupovinu nekretnina) - grubo receno se otplacuje duplirana vrednost dobivenog kredita (e.g. ako pozajmite recimo 500k , za 30-ak godina otplaticete , zajedno sa glavnicom i kamatom oko 1milion dolara!). A dodajmo na to I troskove odrzavanja! I onda ispada da cene treba da ide navise jedno 3x da bi se isplatilo! 

[mrd]

5 minutes ago, Darth Bane said:

Ima jos jedna stvar; istorijski gledano, za kupovinu nekretnine se placa 7 % za uzeti kredit (mortgage). Ona je sada daleko niza, ali itorijski prosek je oko 7 %. Za 30 godina (prosecno vreme za koje se izdaje kredit za kupovinu nekretnina) - grubo receno se otplacuje duplirana vrednost dobivenog kredita (e.g. ako pozajmite recimo 500k , za 30-ak godina otplaticete , zajedno sa glavnicom i kamatom oko 1milion dolara!). A dodajmo na to I troskove odrzavanja! I onda ispada da cene treba da ide navise jedno 3x da bi se isplatilo! 

Nemoj sad i ti ko Amigo, on je covek emotivan i sve radi kad mu jedan covek kaze. Kamate su sada oko 4%, bicu optimistican.

Credit: $500,000

mortgage: $2,364

Mortgage cost: $851,067

to je na 30 godina, skuplje je 70%.

Godisnji porez za to je oko 2%

kad uzmes inflaciju, i kamatu, dodjes na to da se biti gazda isplati, ako cena raste na 5 godina 1.5 puta. Ostalo je samo da kazes jednom coveku kako si eto kupio kucu u Barajevu.

Sto se izavanja tice, moja je filozofija, da ako ti renta pokriva troskove morgage na 15 godina, sa vise od 15% onda se isplati kupiti. Naravno ovo je gruba racunica bez studije koliko je earthquake osiguranje, protiv pozara i da li mozes da rentas bar 11 meseci godisnje u proseku.

Mnogo toga tu ima. Nekad je isplativije kupiti veci kompleks i dati jedan stan majstoru koji ce za rentu da odrzava apartmane. Nice.

[Angelia]

4 minutes ago, mrd said:

 

kad uzmes inflaciju, i kamatu, dodjes na to da se biti gazda isplati, ako cena raste na 5 godina 1.5 puta. Ostalo je samo da kazes jednom coveku kako si eto kupio kucu u Barajevu.

Sto se izavanja tice, moja je filozofija, da ako ti renta pokriva troskove morgage na 15 godina, sa vise od 15% onda se isplati kupiti. Naravno ovo je gruba racunica bez studije koliko je earthquake osiguranje, protiv pozara i da li mozes da rentas bar 11 meseci godisnje u proseku.

Mnogo toga tu ima. Nekad je isplativije kupiti veci kompleks i dati jedan stan majstoru koji ce za rentu da odrzava apartmane. Nice.

Samo sto treba da predvidis da cena raste 1.5 put na pet godina....

 

Zamisli sad kad kazes dati jedan stan majstoru... Amigo ima da te pojede da ne pricas o blue collar ljudima.... 

1 hour ago, Darth Bane said:

Ima jos jedna stvar; istorijski gledano, za kupovinu nekretnine se placa 7 % za uzeti kredit (mortgage). Ona je sada daleko niza, ali itorijski prosek je oko 7 %. Za 30 godina (prosecno vreme za koje se izdaje kredit za kupovinu nekretnina) - grubo receno se otplacuje duplirana vrednost dobivenog kredita (e.g. ako pozajmite recimo 500k , za 30-ak godina otplaticete , zajedno sa glavnicom i kamatom oko 1milion dolara!). A dodajmo na to I troskove odrzavanja! I onda ispada da cene treba da ide navise jedno 3x da bi se isplatilo! 

Gde si nasao ovaj istorijski prosek? Kod mene se trazi oko 12% rent, zato sto 3% ide na odrzavanje, 3% na porez i osiguranje i tako te troskove, i 4% na servisiranje cene kapitala, (banka i tvoj kapital) ako nemas 12% na gross, stavi pare u banku.

[Darth Bane]

46 minutes ago, Angelia said:

Samo sto treba da predvidis da cena raste 1.5 put na pet godina....

 

Zamisli sad kad kazes dati jedan stan majstoru... Amigo ima da te pojede da ne pricas o blue collar ljudima.... 

Gde si nasao ovaj istorijski prosek? Kod mene se trazi oko 12% rent, zato sto 3% ide na odrzavanje, 3% na porez i osiguranje i tako te troskove, i 4% na servisiranje cene kapitala, (banka i tvoj kapital) ako nemas 12% na gross, stavi pare u banku.

7 % kamata na mortgage kredit , godisnja. Ona varira ali istorijski gledano krece se oko 7 %. 

[Angelia]

1 minute ago, Darth Bane said:

7 % kamata na mortgage kredit , godisnja. Ona varira ali istorijski gledano krece se oko 7 %. 

sad je oko 4%, kad je bila 7%? Nesto ne nazivas pravim imenom. Cak i 2008 je mortgage rate bila nesto preko 6%

[Darth Bane]

Jeste sada je niza, ali istorijski je iznosila oko 7 %. 

[Yoyogi]

Australija je imala od aprila 1989. do juna 1990. kamatu na stambene kredite 17%. To je kao na dug na kreditnoj kartici. To je bilo pre nego što sam ja došao, pričali su mi kakav je to pokolj bio.

[Darth Bane]

10 minutes ago, Yoyogi said:

Australija je imala od aprila 1989. do juna 1990. kamatu na stambene kredite 17%. To je kao na dug na kreditnoj kartici. To je bilo pre nego što sam ja došao, pričali su mi kakav je to pokolj bio.

Upravo zato i pominjem tu kamatu. Ona je sada na nekom istorijskom minimum - na prvi pogled deluje vrlo atraktivno uzeti stambeni kredit. Ali niko ne moze da predvidi kolike ce biti kamatne stope za … npr 10-ak goidna!? 

Ti yoyo znas  najbolje kakva je situacija - recimo u Australiji: ako kamatne stope opet odu navise - a ici ce pre ili kasnije , na "samo" 7-8 %  (trenutno su u komercijalnim  bankama  znatno nize)- bice opet pokolj! Ne treba ici na 17%, sa 7-9% bice dovoljno za novi "pokolj"! 

[nssa]

15 hours ago, Denis Jasharevic said:

 

Ne mislim da si zlonameran, ali sam imao utisak da si ozbiljniji sagovornik.

 

Kako moze da bude navlacenje na moju vodenicu kada sam odgovorio coveku na pitanje zasto se ne isplati kupovina sa .......

 

 

Ja sam mu bukvalno objasnio to sto ti sada nama potpuno bespotrebno objasnjavas.

Zatim, ti krizu grada koji godisnje gradi 4.300 stanova a potrebno je 27.000 ocigledno ne shvatas ozbiljno. A ta kriza je u svakim kanadskim novinama, na TV, webu, ljudi pricaju.

Ti i dalje tvrdis kako je bolje placati 4300 mesecno ratu za stan nego 2100 rentu ....... okay ......... da uzmemo da jeste ...... ALI ...... ne pitas se uopste koji to mladi ljudi danas imaju 4300 kesha mesecno da pljunu za gajbu ..... i od cega ce da zive? Sta oni uopste rade? Pricam o dvoje ..... 1 ne moze sigurno ni da pomisli o kupovini. Znaci bilo bi dobro da kupe nesto sto ne mogu. I tata bi sine ......

 

 

 

  Dosli smo do glavnog problema renta vs kupovina - finansije. E sa time se i ja slazem i toce biti jedan od glavnih razloga koji ce da uspori rast vrednosti nekretnina u GTA. Ukoliko se ne rese problem transporta. Neznam jesi li skoro bio na Hwy 7, tamo se uveliko grade nove stambene zgrade jer im je "dosao" metro.

I za mlade je tacno. Oni koji sad pocinju da rade vrlo tesko mogu da priuste da stanuju sami i tendencija je da ostaju sa roditeljima (ako su ovi u GTA). Znam za par slucajeva da rade u centru Toronta a kupuju kucu u Hamiltonu (koriste Go Train).

 

Problem Toronta i GTA je saobracaj, posebno podzemna zeleznica. Braca Ford su "uspela" da ih u nameri da se podzemna prosiri prevesla jedan ljigavac Adam Vaughn uz pomoc lopurde Shelly Carroll. I nije slucajno sto u poslednjih 10-tak godina najvise gradilo bas u izbornom okrugu Adama Vaugna (za ljude van Toronta on predstavlja centralni deo grada sa razvijenim javnim saobracajem). Tamo vise nemas gde da podignes zgradu, par zgrada je na manje od 10 m od auto puta koji je na stubovima pa kad vozis cini ti se da ces u neciju spavacu sobu da udaris.

 

 

[Amigo]

11 hours ago, mrd said:

Nekad je isplativije kupiti veci kompleks i dati jedan stan majstoru koji ce za rentu da odrzava apartmane. Nice.

 

Kao da slusam tinejdzere kako pricaju da ce se obogatiti.  Evo presli smo vec na kupovinu kompletnih zgrada

Cime ces kupiti neki veci kompleks gdje bi bilo mjesta da jedan stan das majstoru da ti odrzava apartmane. O kojim svotama mi pricamo sada?

Pogotovu da neces nikada naci majstora da samo za rentu radi za tebe, ko je lud da tako nesto prihvati.

 

Odsustvo realnosti moze biti pogubno za individuu. Znam par njih sto su totalno propali zbog toga.

 

[Amigo]

 

Sto se tice Toronta, a i sire, mada ne u tom obimu, tu se nema vise sta mnogo reci. Ko je jamio, jamio, ovo sada je mrcvarenje za nove generacije.

Dolazice Azija i dalje i odrzavati ove cijene. Ko zeli da ima porodicnu kucu povlacice se dalje od grada i putovati na posao duze i to je to.

Ipak nasa generacije je imala sjajnu sansu, cijene, kamate, sve je bilo u nasu korist.

 

 

[nssa]

16 hours ago, Angelia said:

Ne radim u banci  sorry, takav pogresan zakljucak mi se jos nije desio, pa mi malo smesno.

 

Vidi ja ne znam specificnosti trzista u Torontu tako da samo komentarisem ono sto se kaze. Appreciation ne mozes da uzimas u obzir, jer on nije vidovit, pa da je recimo znao da ce taj stan da vredi vise. Vidim da mu je niska renta za trziste na kome prosecna jedinica ide do skoro miliona. 

Posto je proslo 20 godina, mi znamo da su cene porasle, i da bi ekonomski bilo bolje da je kupio. Medjutim da cene nisu otisle tako drasticno, ili da su recimo pale, onda bismo pricali o drugoj situaciji.

Poredjenje da li je bolja renta ili kupovina, se ne pravi naknadno, nego na osnovu normalnih cifara, a to bi bilo neko stabilno normalno trziste koje ne pravi bum, vec raste recimo nesto sitno iznad inflacije. 

 

Mislim da si propustio razlog rasprave, a to je da je Amigo tvrdio da je kupovina nekretnina uvek dobra investicija, sto jednostavno nije tacno.

 

Izvini, mora da sam pobrkao, cinilo mi se da si na ovom ili bivsem forumu spominjala banku, secam se sigurno da si spominjala da radis nesto u vezi corporate tax.

 

Nijedna investicija, a kupovina nekretnina se vodi kao investicija, nije bez potpunog rizika. Kad govorimo o renta vs kupovina to mozemo da poredimo, recimo, sa stednja vs investicija (fondovi, stock...etc).

Sto se tice porasta vrednosti nekretnine ne moras da budes bas vidovit, nego strpljiv. Cak i da porast nije tako visok da je prosecno 5% godisnje, uz otplatu kredita (podizanje svog udela u stanu) kao vlasnik on bi imao (bar) neku vrednost koju kad renta nema. Da je novac (razliku)  investirao isto je pitanje da li bi pogodio pravu investiciju (bio vidovit). Nadam se da mi ne govorimo o spekulacijama sa nekretninama gde kupujes da bi preprodavao. To su razlike kao, recimo day trading vs long term trading. Vaze potpuno druga pravila.

 

Real estate bublle koji se dogodio u USA je posledica nepostojanja regulative. Za tvoju informaciju u Ontariju je od 2018 uveden tzv. mortgage stress test po kojem da bio ti bio odobren kredit moras da "prodjes" sa kamatom koja je 2% (cini mise toliko) veca od trenutne trzisne. Negativni trend cena nekretnina se korigovao za manje od godinu dana sto isto mozes da vidis na grafikonu koji je Amigo postavio. To pravilo je uvedeno da zbog visokih cena nekretnina kupci ne bi masovno dolazili u poziciju da ne mogu da servisiraju kredite. Sto ima za rezultat i stabilnije trziste.