NEKRETNINE U SRBIJI

[Eddard]

Ajd sad, kad biste kupovali stan u Bgd, gde biste ga kupili?

 

iz perspektive mene, kad bih hteo da imam stan za povremene dolaske, šta znam, 60 - 80 kvm, kvalitetna gradnja, da se ne raspadne za 5 godina, ne mora biti blizu centra, ali ni mali mokri lug, znači nešto između, dobra infrastruktura i povezanost sa bitnim delovima grada, npr. autoput u blizini. Meni se Nbgd sviđa, ali šta od svega toga što se gradi i što se izgradilo valja?

[40Wins]

Meni se od BGDa sviđa samo NBGD uz reke. Blok 70, 44, 45, ili deo od Zemunskog keja do Ušća dole, živeo sam na oba mesta. 

Što se tiče kupovine, kao što se može pročitati gore, napravio sam kompromis, pojurio sam spratnost i lepu kvadraturu, ali sam malo dalje od keja, doduše opet može peške.

 

Da baš imam love, ja bih uzeo ono što gradi Energoprojekt, kod kružnog toka, iza njihove centralne zgrade, blizu Hotela YU. Blizu reke, blizu Brankov most za centar, blizu izlaz na autoput.

 

Od jeftinije varijante, Zelena Avenija u Zemunu tj na početku Zemuna.

[Green23]

12 hours ago, Eddard said:

Ajd sad, kad biste kupovali stan u Bgd, gde biste ga kupili?

 

iz perspektive mene, kad bih hteo da imam stan za povremene dolaske, šta znam, 60 - 80 kvm, kvalitetna gradnja, da se ne raspadne za 5 godina, ne mora biti blizu centra, ali ni mali mokri lug, znači nešto između, dobra infrastruktura i povezanost sa bitnim delovima grada, npr. autoput u blizini. Meni se Nbgd sviđa, ali šta od svega toga što se gradi i što se izgradilo valja?

Za tako nešto bih izabrao Paunov breg na Banjici, jedna drugarica se uselila pre mesec dana, baš je zadovoljna. U sklopu zgrade se nalazi Maxi, a ispred zgrade okretnica trolejbusa 40,41(20ak minuta do centra) i autobusa 78, 500m napred je i okretnica tramvaja 9,10,14. Značajno je jeftinije nego na Nbgd, kada se gleda novogradnja. 

 

A ako bih dao više para(značajno više) , Skyline, gradi se na mestu nekadašnjeg generalštaba. 

Edited May 14, 2019 by Green23

[Hamilton]

Auu, gde iskopa Paunov breg?! Bogu iza nogu. 

 

@Eddard

Definitivno nbg blokovi 9-11a. 

Ja licno jako volim Dorcol, oduvek sam ga gotivio. Inace, nisam iz Beograda ali dok sam se sa sadasnjom suprugom zabavljao (6 godina), konstantno sam dolazio u Beograd i upoznao ga u sitna crevca. 

 

 

Definitivno NBG-Zemun kej. 

[Džudi]

Izvinjavam se, ali Paunov breg uopšte nije Bogu iza nogu..čak ni ovo moje naselje ne spada u to Bogu iza nogu..

 

Na Novom Beogradu je super ukoliko imate auto, ali je generalno, po mom mišljenju, gradski prevoz loš.

 

Centar grada je ok ako nemate problem sa parkiranjem +ako imate dovoljno novca da plaćate Infostan, centralno grejanje je preskupo.

 

Masovno ljudi iz Braće Jerkovića, sa Medaka 3 i čak i sa Dorćola kupuju stanove ovde u mom naselju jer nema CG. 

 

I ovde će kvadrat poskupeti jer se sada sređuje infrastruktura, planiraju se i nove saobraćajnice...a sve zgrade moraju da imaju parking mesta.  

 

[kroki23]

Dzudi, tu gde ti zivis jeste bogu iza nogu. Mozes tesiti samu sebe, ali sa trosarine docu u V. Vlahovica je hrabar potez u najmanju ruku. Lepo si rekla, 2 auta se ne mogu mimoici. Kad padne kisa ili sneg, jedini autobus i ne ide. Peske ili nikako. Jedna prodavnica na toliko zgrada.. 

I neko plati 1200e+ kvm, vojme oca. 

[Green23]

1 hour ago, Hamilton said:

Auu, gde iskopa Paunov breg?! Bogu iza nogu. 

 

@Eddard

Definitivno nbg blokovi 9-11a. 

Ja licno jako volim Dorcol, oduvek sam ga gotivio. Inace, nisam iz Beograda ali dok sam se sa sadasnjom suprugom zabavljao (6 godina), konstantno sam dolazio u Beograd i upoznao ga u sitna crevca. 

 

 

Definitivno NBG-Zemun kej. 

Pa blok 9 nije ništa bliži centru grada od paunovog brega, a kvadrat košta isto kao i u zgradama koje su 30+ godina stare u bloku 9

[Hamilton]

Centar grada tj udaljenog od istog, nikad nece biti jedini ili odlucujuci kriterijum za formmiranje cene nekretnine, osim lokala i sl. 

 

Uostalom, trziste te demantuje. 

Meni je okolina Paunovog brega kriminalna. Da ne pricam o tome sta te ceka do istog tog centra. 

 

Na drugoj strani imas reku, setaliste, ogroman zeleni pojas za dzoging, istrcavanje psa, voznju bicikla..., zatim gomilu restorana i zabavnog sadrzaja za decu, bulevare, biciklisticke staze, Merkatore, Arena, Usce, auto put...ma da ne duzim sad, gomila toga. 

Meni su zakon popularne ‘kockice’ iza NBG opstinei dalje od toga npr ne bih ni gledao. 

[Green23]

Svakako da ima dosta više sadržaja tamo, ali ja sam gledao iz ugla cene, PB kao novogradnja košta oko 1300e kvadrat, dok novogradnju na Nbgd ne možeš da nađeš ispod 2300e, i to ako je prva faza gradnje. 

 

Kao što rekoh, ako pare nisu problem, meni je Skyline odličan izbor, ima dosta novogradnje i oko autokomande. Što se novogradnje na Nbgd tiče, West65 je odličan, a o "kuli" čija gradnja je krenula, ne treba ni trošiti reči. Ima i još par odličnih na. 

[Džudi]

2 hours ago, kroki23 said:

Dzudi, tu gde ti zivis jeste bogu iza nogu. Mozes tesiti samu sebe, ali sa trosarine docu u V. Vlahovica je hrabar potez u najmanju ruku. Lepo si rekla, 2 auta se ne mogu mimoici. Kad padne kisa ili sneg, jedini autobus i ne ide. Peske ili nikako. Jedna prodavnica na toliko zgrada.. 

I neko plati 1200e+ kvm, vojme oca. 

 

Da li si skoro prolazio Trošarinom i onim uličicama gde su sada zgrade? Da li znaš da se ljudi maltene tuku oko parking mesta? Zgrada u kojoj sam živela stara je 18 godina, stan je bio bez terase..  Ovde sam u stanu koji je star nepune 2 godine i svetao je. Bus sada redovno ide jer je sređena ta kišna kanalizacija.  Jedino što ovo nije fancy mesto, ali meni to ne smeta.

[Hamilton]

@Green23

O da, iz ugla cene je to sasvim opravdan izbor. 

Medjutim, za taj novac bih ja radije Šumice ili donji deo Konjarnika koji se granici sa Šumicama - Vero, Lidl, auto put na 300m, relativno veliki park, dosta pekarica, cvecara, SUP, banke, pijaca na Dusanovcu itd itd. Inace, meni je taj deo grada best buy za tu cenu. 

 

[Kronostime]

11 minutes ago, Hamilton said:

@Green23

O da, iz ugla cene je to sasvim opravdan izbor. 

Medjutim, za taj novac bih ja radije Šumice ili donji deo Konjarnika koji se granici sa Šumicama - Vero, Lidl, auto put na 300m, relativno veliki park, dosta pekarica, cvecara, SUP, banke, pijaca na Dusanovcu itd itd. Inace, meni je taj deo grada best buy za tu cenu. 

 

Sve to imas i na Banjici + blizinu Spomen parka Jajinci, Avala....

Dovoljno blizu i dovoljno daleko od grada.

[Hamilton]

Bio 20 puta tamo i nije mi se dopalo - prosto nije mi legao taj kraj. Prljaviji mi je nekako, nabijeniji...ne znam kako da opisem. 

[Kronostime]

Od Banjice do Ripnja se sve prakticno spojilo u jedno naselje sa porodicnim kucama i placevima 5-10 Ari, komunikacija sa gradom je odlicna bilo autobusom, bilo sopstvenim vozilom, cistije je nego gomila gradskih ulicica gde su na mestu trosne kucice digli sestospratnice, Avalski put se zimi ocisti pre nego ulice po centru grada.....

Ne bih se vratio u stan ni za zivu glavu, a 25 godina sam ziveo u njemu pre nego sto sam ga prodao, kupio ovaj plac i sazidao kucu na njemu.

Edited May 15, 2019 by Kronostime

[Hamilton]

Sto ne menja ono sto napisah u zadnjih 2-3 posta. 

Gde ti je auto put tu? Koliko alternativnih pravaca ka tom centru imas? Spominjes Avalu - pa na Avalu sa Sumica stignes auto putem dok si rekao vox. Povezanost gradskim prevozom odlicna iako mi to nikad licno nije bio faktor jer ga ne koristim. 

Kad se setim samo kako sam brzo jednom prilikom stigao do vracara/ak od Šumica...lepota jedna. A u drugom pravcu ako hoces picis Vojislava Ilica pa sve do centra. Ili skrenes u Gospodara Vucica i popnes se odmah na svetkovu pijacu i bul Kralja Aleksandra. Ka auto komandi mozes auto putom, mozes ustanickom, mozes preko Lekinog brda kroz ulicice...gomila nekih mogucnosti. 

Sada je tu i Lidl na vec postojeci Vero i Aman (?), a gradi se nesto preko puta Vera vec uveliko (ne znam sta, nisam vise toliko u toku). 

 

Sa banjice kad dodjem do auto komande...jeza me uhvati! Pa dok se dokopam hrama vec sam u crvenom sa zivcima. 

 

Meni je banjica toliko nekako izvitoperena da bih radije bio i na Medaku 1 nego tamo. Ali to sam samo ja i moji kriterijumi. 

[Džudi]

Sve zavisi od nas samih-šta tražimo: neku mirniju atmosferu ili buku velegrada.

 

Rođena sam u Beogradu, odrasla na Voždovcu, na Trošarini, i bez velikog razmišljanja sam prošle godine otišla sa Trošarine.

 

Žao mi je što nisam gledala stanove u Paunovom bregu, ali moja majka je insistirala na Jerkoviću i okolini, kako bismo bile bliže sestri. Cene u Jerkoviću, u tim starim zgradama su užasno velike obzirom da je u pitanju stara gradnja i a je potrebno ulaganje par hiljada evra kako bi stan bio sređen. 

 

Po nekom mom skromnom mišljenju, kada se kupuje nekretnina pored lokacije treba uzeti u obzir i troškove tog stana. Nikada ne bih pristala da plaćam enormu cenu Infostana kad CG radi samo u grejnoj sezoni. 

 

Okej, možda svi vi koji volite Novi Beograd imate dovoljno novca za skup Infostan...A ja, ukoliko poredim NBG i Zemun na primer...uvek bih se pre odlučila za Zemun.

 

Ovako sam na granici rodnog mi Voždovca..treba mi 15tak minuta do Banjičke pijace odavde, a vazdušnom linijom sam od Trošarine udaljena oko 2 kilometra.

[40Wins]

Ok, svako ima preferencije ili navike, ali licno bih za cenu novogradnje na Paunovom bregu pre uzeo starogradnju na NBGD. 

[BarryWhite]

Ne znam odakle je ova tabela ali samo može da dovede u zabludu ljude koji hoće da kupe stan. Verovatno su podaci vezani za stanove koji su kupljeni preko stambenog kredita. Oni ne uzimaju u obzir one koji plaćaju stanove u kešu. Uglavnom najbolji utisak o cenama se stekne kad se stvarno krene sa gledanjem stanova. Meni je danas stigla poruka od NKOSK za moj kredit koji je odobren. U blizini Cvetkove pijace u delu ka Vojislava Ilića, 1800 evra/m2 u zgradi iz 2013 , dobar kvalitet gradnje, 3 sprat sa liftom i kad čujem druge primere sve više sam ubeđen da sam dobro prošao. Drugar je spreman da plati 1600 evra+ PDV/m2 za East Side, doduše on će imati povraćaj PDV-a ali to je cena za stan u izgradnji.

Edited May 16, 2019 by BarryWhite

[Ben]

5 hours ago, Splendini said:

Честитке за куповину Бери😃

 

Слажем се са тобом да је утисак на терену да су цене знатно више отишле него на овој табели.

Ради се о подацима НКОСКа, нисам постављао извор јер смо током година пуно пута постављали ову табелу па сам мислио да нема потребе. Не знам који је разлог ове разлике, можда је новоградња отишла а староградња стагнира па зато скок изгледа мањи? Још пре пар година сам приметио ову разлику и нисам сигуран који је узрок. Иначе си у праву, ово су само цене станова из кредита, и не обухватају кеш куповине које су главнина. Пре пар година сам рачунао и дошао до цифре да кредитне куповине чине само око 20% укупних куповина што је далеко мање него на Западу. Ово значи да је тржиште некретнина мање осетљиво на подизање камата на кредите, док са друге стране неки дужи период раста стандарда може да доведе и до јачег дивљања цена, ако се проценат куповина из кредита повећа.

Пре две године сам дао прогнозу раста цена, па може да се види да ли сам био у праву ја или они који су најављивали пад, исландски сценарио, „реалну цену квадрата“ и остало:

 

https://forum.b92.net/topic/40977-nekretnine-u-srbiji/page-1054#entry5661526

 

У међувремену су се неки од фактора раста и побољшали.

Пропустио сам да наведем параметре попут значајног раста директних страних инвестиција, раста туризма који се и даље наставља, повратка поверења и смањивање страха, као и релативну политичку стабилност, не постоји нека опозиција која угрожава власт па да има неких неизвесности.

Poštovanje svim forumasima. Pratio sam stari forum i diskusije sa dužnim respektom mada se nisam oglašavao, a pošto sam bliži scenariju pada cena u dugom roku red je da se "namestim". Elem, kada uporedimo stopu rasta cena nekretnina u zemljama EU u osnovi kao posledice kvantitativnog labavljenja i "rast" cena u (dva grada) Srbiji, očigledno je da rast u Srbiji nije realan, moglo bi se diskutovati da li je i nominalan. Siguran sam da su cene posledica prelivanja besplatnog novca na periferiju i da će trajati dok i ovakva monetarna politika. Podaci iz tabele su samo krediti osigurani kod nkosk, dosta banaka odobrava bez nkosk već godinu dana, ti krediti nisu u tabeli... Znači i kreditnih kupaca (pored keš) ima značajno više od podatka iz tabele.

[Oscar Zeta Acosta]

NKOSK bi mogao uskoro i ključ u bravu, nakon što ih je i Intesa "izbacila" iz ponude. 

[40Wins]

@Ben

Slažem se sa tim da ima dksta kredita bez NSKOK, znam bar nekoliko ljudi iz uže sredine koji su tako uzeli.

[Ben]

6 hours ago, Splendini said:

@Бен

Можда би могао да поделиш са нама податке на основу којих тврдиш да не постоји номиналан раст цена у Србији, као и да раст или како кажеш „раст“ постоји у само два града, мада су ова два тврђења у међусобној колизији?

Сви подаци којима баратамо и Нкоск-а, и РЗС-а, и РГЗ-а, као и искуства форумаша говоре о знатном расту цена.

 

РЗС:

"15.03.2019. -

Цене станова новоградње у 2018. години

Цене станова новоградње у Републици Србији у 2018. години, у односу на просечне цене станова у 2017. години, повећане су за 9,9%.

Узимајући у обзир промену курса евра у том периоду, у 2018. години цене станова новоградње порасле су за 12,8% у односу на 2017. годину. Посматрано у еврима, у структури трошкова, највише је порасла цена грађевинског земљишта, 27,5%, затим остали трошкови 23,9%, док је цена грађења порасла, 5,0%.

Највећа просечна цена новоградње у 2018. години обрачуната је у Граду Београду и износи 248 058 динара, што представља повећање од 11,7% у односу на 2017. годину. Изражено у еврима у том периоду, просечна цена у Граду Београду повећана је за 14,7%.

Просечна површина продатих станова новоградње у Републици Србији у 2018. износи 57 m²."

 

http://www.stat.gov.rs/sr-cyrl/vesti/20190315-cene-stanova-novogradnje-u-2018-godini/

_____

http://www.novosti.rs/vesti/naslovna/preduzetnik/aktuelno.700.html:785252-Trziste-kvadrata-u-Srbiji-stalno-raste

 

$$$$

Такође би могао да дефинишеш шта сматраш под појмом „реална цена“, пошто је то појам који не постоји у економији, ја се убих годинама на форуму да едукујем људе шта је то тржишна цена, изгледа са малим успехом.

Ево да помогнем, из забаве сам направио пар дефиниција:

1.     Реална цена је она коју потенцијални купци сматрају реалном.     🤑

2.     Реална цена је она која је праведна и заслужена, а не она која је неправедна и незаслужена (критеријум потражити под број 1)

3.     Реална цена је: трошкови градње плус нека маржица, око 700 ЕУР

4.     Реална цена је она која ти „исплати“ стан кад га издајеш за 20 година, а локал за 10 (овде нема утицаја инфлације али баш добро звучи)

5.     Реална цена је она коју можеш за неки просечан број година у свету (или још боље на Западу) да платиш из просечне или медијана зараде

6.     Реална цена је тржишна цена

Pozdrav svima. Nisam našao mesto gde sam spomenuo "realnu cenu". Spomenuo sam nominalan i realan rast cena. 

Da se ogradim, ne kupujem ništa bar u srednjem roku, a najverovatnije ni dužem jer smo preinvestirani u nekretnine i nešto poljoprivrednog zemljišta. Pre bih se oslobađao imovine.

Zaista me zanima tvoje mišljenje. Koliki je uticaj kamatne stope na cene nekretnina u Srbiji i koje su perspektive cena u dužem roku (recimo 10 godina), obzirom na demografske prilike i potpuno otvaranje granica. Pozdrav

[brusli]

U vezi kamatnih stopa, pogresno je samo gledati direktan uticaj kroz kamate na kredite, medjutim mnogo veci i sustinski je indirektni uticaj.

 

Mnogo jeftine love -> velika potrosnja -> firme cvetaju -> investicije/outsorcing cvetaju (npr u Srbiju) -> plate rastu (IT, bankari, gradjevina itd) -> poverenje raste -> kupuju se stanovi.

 

Dokle ce igranka da traje, niko ne zna (mozda cak ni Powell i Dragi).

 

[Ben]

11 hours ago, brusli said:

U vezi kamatnih stopa, pogresno je samo gledati direktan uticaj kroz kamate na kredite, medjutim mnogo veci i sustinski je indirektni uticaj.

 

Mnogo jeftine love -> velika potrosnja -> firme cvetaju -> investicije/outsorcing cvetaju (npr u Srbiju) -> plate rastu (IT, bankari, gradjevina itd) -> poverenje raste -> kupuju se stanovi.

 

Dokle ce igranka da traje, niko ne zna (mozda cak ni Powell i Dragi).

 

Hvala na odgovoru, svakako sam imao u vidu pre indirektni uticaj ks od cene stambenih kredita, ali najiskrenije meni putanja pre deluje ovako, ako mnogo grešim molim za ispravku... " Mnogo jeftine love -> "nikakva"/na mišiće  potrosnja "akcijske rasprodaje" u sred sezone-> firme (osim IT sektora) se zaduzuju i/ili gase -> investicije/outsorcing cvetaju u radnointenzivne delatnosti (npr u Srbiju) -> plate rastu sporije od troškova života -> poverenje raste??? U državu, u obrazovanje, u zdravstvo, u pravni poredak? -> kupuju se stanovi"

Izvini, zaista mi namera nije da budem maliciozan, samo opisujem svoj doživljaj ekspanzije i blagostanja. Pozdrav.

[brusli]

Prvi korak ti je pogresan " Mnogo jeftine love -> "nikakva"/na mišiće  potrosnja", dalje nisam citao 🙂.