NEKRETNINE U SRBIJI

[prenko82]

Drugari, mislim da nam je tema o nekretninama potrebna te imam čast i zadovoljstvo da se prvi upišem. Svi ste dobrodošli za savet, za analizu, za pitanja, za odgovore. Lično sam već 10 godina u profesiji koja se usko bavi nekretninama te šta god vam treba, a ja slučajno mogu da pomognem, samo pucajte...

 

Za početak da kažem da više ništa se smem da prognoziram po pitanju cena stanova u Beogradu 🙂

[mrblaf]

I ja sam smatrao da ce cene u Beogradu da padaju, to je nesto sto je nalagala logika. No kako Srbija pocinje tamo gdje razum i logika zavrsavaju a da ne spominjem vladajucu kastu koja ce da ucini sve u svojoj moci da se izvuce sto vise para od ovaca za kojekakve BW budzevine, dogodilo se suprotno.

 

U svakom slucaju moje cestitke beogradjanima, zvanicno ubedljivo prvo mesto u Evropi po 'nepristupacnosti' nekretnina (broju godina rada za prosecnu platu da se kupi stan od 90 kvadrata) nije mala stvar, j**ali ste kevu Londonu, Parizu, Rimu i Moskvi:

 

https://www.numbeo.com/property-investment/region_rankings.jsp?title=2019&region=150

 

Za slucaj da se rang lista promeni u buducnosti, evo i slicice da se obelezi istorijski trenutak, Londonu, Rimu, Parizu, crknite od muke dok gledate Beograd iznad sebe:

Edited April 30, 2019 by mrblaf

[A sad]

52 minutes ago, Splendini said:

Надам се да нови ПДФ Економија неће бити као прошли место ауторитарности и једноумља где модератор од ПДФа прави приватну прћију за спиновање пада цена некретнина и банкрота Србије (такође у функицији спиновања пада цена) због личног интереса, као и да неће бити бановања и вређања свих који се не повинују светој догми о неограниченом паду цена некретнина, „реалној цени“ и банкроту Србије.

 

 

 

Nece. Ovaj moderator nema pojma o formiranju cena nekretnina. Bez prozivanja na licnoj osnovi, trolovanja, uvreda i sve ce biti ok. Funkcija moderatora je da omoguci slobudu govora i pristojnu komunikaciju i to ce uciniti. Tako da mozes slobodno da pises i ti i tvoji istomisljenici, ali i neistomisljenici.

 

Ako bilo ko ima neku primedbu, predlog, sugestiju... slobodno neka napise na topiku PDF Politika Kritike... ili da posalje poruku nekom od moderatora. Slobodno reportujte ako vas neko vredja ili onemogucava da vodite normalnu diskusiju i neko od nas ce reagovati.

 

Pozdrav i nadam se da cemo dobro saradjivati.

[mrblaf]

Ko zeli da kupi stan u Beogradu ne mora da trazi moju ili bilo ciju dozvolu. A da je Beograd postao najskuplji grad u Evropi u odnosu na prihode je cinjenica, tu nema spina koje to moze da obrne. I Bugarska i Poljska imaju milione imigranata i sivu ekonomiju pa 'jednacina' ne radi kod njih.

 

Sto se tice investiranja, neko investira u vrednosti a neko u nadi da ce zaraditi kada naidje 'greater fool'. Opet svako je slobodan da investira kako zeli, jos ima slobodnih stanova u BW pa ko misli da oni generisu dobru vrednost ili da ce ih preprodati po vecoj ceni moze onda da ulozi ustedjevinu ili jako povoljno da dobije kredit. 

 

A ako neko ima koristi od spinovanja, to moze biti samo neko ko obrce milione u cik pogodite kojoj industriji. Meni ni iz dzepa ni u dzep, nit imam stan u BG niti planiram da ga kupim.

[Darth Bane]

Mislim da je "balon" cena nekretnina u Beogradu vec u najvece krenuo da se naduvava, najvise zahvaljujuci velikom prlivu kineskog kapitala , i on ce da potraje jos jedno izvesno vreme (po mom misljenju jedno 2-3 godine). Situacija vec vidjena u nekim drugim delovima sveta, po vrlo slicnom scenariju (Phnom Penh i Sihanokville u Kambodzi).

Mislim da  ce sledeca faza biti i rast cena nekretnina i u unutrasnjosti, na prvom mestu Novi Sad pa onda i drugi, a u nekim mestima se vec krenulo sa spekulacijama. 

[mrblaf]

Ako pogledam doznake po godinama, ja ne vidim nikakvu korelaciju velicine doznaka i cena nekretnina, po ovim podacima doznake su bile najvece tokom 2013-2014 godine kad su cene nekretnina padale:

 

https://countryeconomy.com/demography/migration/remittance/serbia

 

Postoje objektivni faktori koji su uticali na povecanu investicionu vrednost nekretnina, a to su turizam i supresija kamatnih stopa.

 

Prvi faktor za koji moze da se kaze da je uticao na sustinsku investicionu vrednost nekretnina (sposobnost da generise prihod) u zadnjih 5-6 godina je broj turista i nekretnina koje se iznajmljuju na dan ali i to je dostiglo zasicenje. Pre 6-7 godina kad sam dolazio u BG broj takvih nekretnina je mozda bio stotinjak i bile su dvije agencije koje su se time bavlie, sad je broj stanova na dan verovatno preko hiljadu. Zbog turizma ce mali stanovi u centru grada i dalje drzati cenu.

 

Druga stvar je sto su kamate na stednju i u Srbiji pale na nivo ispod euro-inflacije i ljudi kupuju nekretnine po principu daj sta das samo da im se ne topi novac zbog inflacije. Osim toga kamate i na kredite su minimalne pa su se ljudi opet pomamili za kreditima.

 

No glavni faktor za porast nekretnina je isti kao i 2008: 'cene idu samo gore, ako ne kupis sad neces nikad' i 'brate, kupis tri stana u Beogradu i ne moras vise nista da radis do kraja zivota a svakog meseca kapne soma eura'.

[40Wins]

Evo da ispričam priču iz svoje perspektive, o nekretninama u BGu.

 

Sa devojkom sam počeo da gledam stan za kupovinu u oktobru 2017.

Potez u Jurija Gagarina, blokovi do Save, od 70a do 45. (Od Oml brig. do Ivana Ribara) i prvu liniju preko puta, od 64. do 61 (od Gandijeve do I. Ribara).

Izabrali smo ovu lokaciju zbog blizine posla, blizine Save, ali i zbog cene, jer sve blize Opstini NBGD je bilo znatno skuplje, i cene krenu da padaju tek negde kod naselja Sava Kovačević u Zemunu.

U momentu gledanja, smatrali smo da je ponude overpriced i da nigde ne treba da žurimo, da bi cene vremenom trebalo da padnu (imalo je delimično uticaj ono sto sam citao na ovoj temi na fb92 😄 )

U tom momentu cene za deo do Save bile su od 1180 eur/kvm prizemlje do 1550 eur/kvm do nekog 9. sprata, pa posle opet krene da pada.

6x blokovi su bili oko 15% jeftiniji.

 

Vremenom smo birkali, ali ništa nas nije posebno kupilo. Od aprila 2018. kreću zajebi, gde mi puštamo prve ponude, gde mi u odnosu na traženu cenu nudimo 5 do 7% niže, ali svi nas lagano odbijaju, a mi nismo hteli da dižemo više.

U junu nalazimo ok stan koji je oglašen na 83k za 66kvm u 45. bloku.

Pošto smo ukapirali da cene ne da ne idu dole, nego lagano kreću na gore, dajemo čoveku ponudu u evro koliko je tražio na oglasima. Kli ne odgovara ceo dan, i tek sutra se javlja i kaže da je nova cena 90k. Ja ga naduvam, računajući da nema leba da dobije tu lovu, ali stan ubrzo nestaje sa oglasa.

U nastavku počinju situacije gde ja zovem neke oglase, gde mi agenti kažu da može stan da se vidi za par dana, ali nakon toga se skida sa oglasa, tako da kapiram da su agencije na celu situaciju počele još da budže cenu sa fejk oglasima.

 

Vreme tako prolazi i tek u oktobru nalazim stan u bloku 70, relativno sređen, poslednji sprat 9/9, i na konto toga + što su vlasnici hteli da iznesu kuhinju + što su tražili duplu kaparu obaram cenu na nekih 1250 eur/kvm.

 

4 dana kasnije, za vikend, zove me agent i kaže sa su se vlasnici ipak predomislili i da su povećali cenu za 15k evra, jer su gledali oglase i smatraju da je vrednost potcenjena...

 

Nakon toga, pogledali smo jos 2-3 stana i onda je i ponuda splasnula, jer su krenule slave, zima, NG, Bozic, itd...

Nova ponuda je pomalo krenula od februara.

 

Razmisljali smo dalje sta da radimo, i na kraju smo se odlučili za jedan stan u 64 bloku, iako smo hteli da izbegnemo stepenicaste blokove i budemo do Save. Ipak, cene su toliko otisle, da smo za ovu lokaciju, za iste pare dobili oko 15 kvadrata vise, drugi sprat i mnogo bolji raspored nego što ih ima do reke.

 

Vreme će pokazati dal smo se i koliko zajebali, al stvarno više tu krizu nismo mogli da čekamo, kad svaki mesec daješ lovu gazdi...

 

 

 

[MetalHead]

@AgroUrban slicna prica, s tim da se fokusiramo samo na solitere, tacno odredjeni tip stana... nismo uzeli kad je bila ok ponuda i sada se nerviramo. To sto je pre godinu-dve bilo 85k sada je opusteno 100k eur. Na kraju nismo nista uzeli... dok jednog dana ne popizdim i odemo odavde ili zbog dece ostanemo i stavim kreditnu omcu oko vrata.

 

[BarryWhite]

I ja sam delimično bio pod uticajem propagande o padu cena ali sam za jedno bio u pravu. Pisao sam još davno na b92 forumu da je najbolji trenutak da se kupi stan kad cene dostignu minimum nakon pada posle krize 2008 godine i pre nego što krenu da rastu. Mislim da je taj period bio negde između 2014 i 2016 godine. Ja sam pratio tržište ali za ono što sam hteo nisam imao dovoljno novca u kešu a za kredit nisam imao uslova a nisu baš bili ni povoljni. Početkom ove godine sam krenuo da se raspitujem za kredit i da gledam stanove i vrlo brzo sam se odlučio za kupovinu stana jer je prilika bila dobra obzirom da stan kupujem od koleginice sa posla. Za sad je banka odobrila kredit i čekam odobrenje od NKOSK tako da čekam da se to sve završi pa ću napisati detaljnije o samoj kupovini i stanju na tržištu kad se sve završi.

Edited May 4, 2019 by BarryWhite

[Technogod]

@Splendini, slazem se, alexnikolic, prethodni moderator, je bio veoma pristrasan i iskljuciv, sto nije dobro za otvorenu diskusiju. 

[Technogod]

@BarryWhite, slazem se sa tobom. U periodu od 2014--2016 su cene bile na najnizem nivou od 2008 do danas.

[teskoba odrastanja]

dosta se zida u BGu

teško se dobijaju krediti, malo je ljudi koji mogu da ih dobiju

takodje, ljudi idu iz zemlje, tu je svakako nemali broj ljudi koji je kreditno sposoban

 

pa opet, cijene su otišle u WTF

 

[40Wins]

15 hours ago, Technogod said:

@BarryWhite, slazem se sa tobom. U periodu od 2014--2016 su cene bile na najnizem nivou od 2008 do danas.

 

Da sam 2016 kupio stan koji sam kupio pre mesec dana, platio bih ga oko 15% niže, prema rečima mog agenta. 

[sreta-steta]

Mensecini da onaj ko je kupio ili nije kupio stan zbog foruma treba da se cese po glavi jos odavno i ne vezano za forum. 

Nisam bas najbolje shvatio tu kupovinu stana sa istim rezonom kao kupovinu kola. Razumem da niko nece da preplati nesto, ali valjda kupujes stan da bi ziveo u njemu. Sve stoji da ce mozda trebati da se prodaje ako se nesto desi i ne sporim da su to sve faktori. Ali valjda je najvazniji da ti se svidja mesto, raspored, svetlo... pa onda sve drugo. 

Ja imam osecaj da su nekretnine precenjene jedno 10-15% i taj pad ocekujem osim u slucaju da dodje do neke globalne krize - onda ce to biti mnogo vise. Opet, kada dodje do toga, onda je to praceno i poslupljenjem kredita, tako da za kreditne kupce suma je manje vise ista. 

[CheshireCat]

On 5/4/2019 at 10:51 AM, AgroUrban said:

Evo da ispričam priču iz svoje perspektive, o nekretninama u BGu.

 

 

Moj je utisak da cene kupoprodaja na sajtu katastra imaju smisla. Kada se stavi dovoljno mala vremenska rezolucija (mesec dana) dobijaju se sve transakcije (oko 150-200 mesečno za ceo NBg u leto 2018).

Tamo gledano cene stanova u savskim blokovima se u 2018toj krecu od 1300-1500, zavisno od kvadrature i uz retka probijanja tih granica.

[Devil In My Pants]

U Novom Sadu je novogradnja 1.3-1.5k Eura. Ja sam mislio da vracaju lovu tj procente i na starogradnju ali sam se zeznuo. Pranje para i zajebancije. Svakako sad nije vreme za kupovanje nekretnina sem ako imate viska para.

 

U bilo kom grad novogradnja je izvan realne cene, sa tim da im dajes 2g pre kljuca u ruke.

Edited May 10, 2019 by Pavaroti

[Yoyogi]

Otkuda te cene? Pre 10 godina se znalo da je pola miliona ljudi zbrisalo iz Srbije, da je Beograd imao 180 hiljada praznih stanova, tačno da se u njega preseli ceo Novi Sad.

Vraćaju li se se oni kao penzioneri iz Kanade, Amerike, Australije pa dižu cene?

Edited May 12, 2019 by srbija do tokija
spelling

[Oscar Zeta Acosta]

Ljudi iz unutrašnjosti se sele u Beograd. Iz Republike Srpske. Oni koji se ne sele kupuju kao investiciju.

 

Stambeni krediti nikad nisu bili jeftiniji.  Nije se gradilo godinama, tražnja se "akumulirala". 

[Yoyogi]

Pojma nisam imao o tome. Hvala za novo znanje.

[Down With The Sickness]

45 minutes ago, Oscar Zeta Acosta said:

Ljudi iz unutrašnjosti se sele u Beograd. Iz Republike Srpske. Oni koji se ne sele kupuju kao investiciju.

 

Stambeni krediti nikad nisu bili jeftiniji.  Nije se gradilo godinama, tražnja se "akumulirala". 

 

Sto bi moralo da izazove gradjevinsku eksploziju. Ima li je?

[Oscar Zeta Acosta]

Ima je. 

[Down With The Sickness]

Nisam stekao takav utisak, ali iskreno nisam bas ni pratio, tako da ti verujem.

[40Wins]

Grade se i skupe i jeftinije lokacije, i firme i privatnici i država.

U Omladinskih brigada u krugu od kilometar su izgrađeni ili se dograđuju West 65 (tu je Nole Srbine uzeo stan), Savada, Blok A. U bloku A je kvadrat oko 2800 eur. Tu pored toplane će da se gradi i neki stambeni Sakura park. U Zemunu, blizu Pupinovog mosta, država je na lokaciji stare kasarne napravila stambeni blok, 1400 - 1600 eur. Još jedna skuplja novogradnja u Zemunu se dograđuje. Energoprojekt blizu kružnog toka gradi nešto + privatnici.

Sa druge strane grada se isto gradi, Energoprojekt radi neki Sunnyville, nešto još na Dorćolu ja mislim itd... Pa onda ima nešto na nekom onih ,,brda'', dal Julinom ili kom već...

I da ne zaboravim naravno BeGe na vodi. 😄

 

Takođe u Beogradu začudo nedostaje i kvalitetnog poslovnog prostora, pa i na tom polju ima aktivnosti...

[Oscar Zeta Acosta]

NBG na SPC parceli preko puta Novog Merkatora. Pa ovaj Kopernikus što zida od naših, pardon, Telekomovih para Panoramu u Gospodara Vučića, Kapije Vračara u Južnom bulevaru ...

 

Gomila malih gradilišta na Lekinom brdu, Čuburi, Neimaru, Krstu, Zemunu ... Da ne pominjem Mirijevo, Karaburmu, Zemun, Voždovac ili prigradska naselja. 

 

Ko je zainteresovan za velike projekte, dobar je BeoBuild portal. 

Edited May 13, 2019 by Oscar Zeta Acosta

[Džudi]

Pre tačno godinu i mesec dana sam se preselila ovde, u naselje Vojvode Vlahovića. Prodala sam stan na Trošarini, i došla ovde. Nisam ni sanjala da se ovde toliko gradi.

 

Najveći minusi naselja su loš gradski prevoz, jedan jedini Shop@Go, i nema nigde u naselju bankomata, ali čujem da će se jedna banka otvoriti uskoro..ekspozitura banke.

 

Cene nekretnina su ovde..hmm.. ne znam..Najskuplji stanovi su u smart zgradama koje imaju bazen i teretanu u sklopu zgrade i njihova cena je 1350 e m2..ali zavisi i od spratnosti.

 

Zapanjena sam visinom cene stanova u naselju Braće Jerković, tamo gde su zgrade stare po 50 i više godina. 

 

Ovde ljudi kupuju stanove uglavnom za stanovanje, beže svi od troškova "Infostana" jer su cene CG nenormalne.

 

U naselju zidaju dva, eventualno tri investitora+ima zgrada koje je zidala Republička ili gradska građevinska direkcija ( tzv "socijalni" stanovi ).

 

 

 

 

Edited May 13, 2019 by Džudi