Malone

Evo ti recimo grad i zemlja u kojoj ima dosta nasih, da ne bude da navodim neke zemlje gde nema ni nasih turista, Stokholm, Svedska. Na 10-15min autom od strogog centra, u zavisnosti od guzve, cena kvadrata je oko 4500e, starogradnja zidana pre 4-5 godina. Kraj je potpuno miran, nisu one migrantske cetvrti, odlicno povezan, ima i kuca, ulice siroke, nema parkiranih automobila po trotoarima, parkovi odrzavani... U ovo sam se licno uverio tako da nije rekla kazala. Da ne bude zabune, kvadrat u centru Stokholma je dosta skuplji i krece se oko 9-10k eura. Sada na scenu stupa matematika. Neka sracuna neko kome je lakse da otplati stambeni kredit. Nasem coveku ili Svedjaninu gde je prosecna plata oko 3000e, a cena hrane ista ili cak i jeftinija. I u ovo sam se licno uverio. Neke usluge jesu skuplje tamo kao sto je taksi, stomatolog, majstori, ali je dosta stvari i jeftinije kao sto je tehnika, putovanja te isto kostaju, auto isto, cena goriva slicna. Neku vecu manu koju bih nasao Svedskoj je hladnija klima, ali ima sve svoje. Ko radi remote on ce sigurno radije da izabere Spaniju ili Grcku koje sada daju boravisnu vizu frilenserima. Uporedjivali su ljudi Beograd sa Sofijom i Bukurestom, Budimpestom, to su sigurno bolji primeri za poredjenje. I svaki zakljucak je bio da je Beograd neopravdano skup tj. jako precenjen. Nije problem samo cena kvadrata vec uredjenost grada. Potpuno unisten urbanizam, divlja gradnja na svakom koraku, vise od pola miliona legalizovanih divljih kvadrata u poslenjih par godina. To vise nisu mucke vec kriminal na visokom nivou. Nece Beograd da propadne, ali ove cene nisu odrzive. Cene ce za sada odrzavaju zato sto dobrostojeci kupuju skuplje nekretnine, "sirotinja" tj. vecina se vec ispucala sto pokazuje pad prometa u katastru i povecanje ponude u oglasima.

www.cenenekretnina.rs pokazuje da su januar i februar poprilicno losi sto se tice prometa. Cene jos nisu odreagovale, ali to ne ide tako brzo. Treba jos neki mesec slabog prometa i onda krece korekcija cena kada ljudi shvate da se ne prodaje. Onda ide prica lakovernih ili agenata - pa nece niko da prodaje po nizim cenama, smanjuje se broj novogradnji... I te kako hoce, prodavace se jer ce ljudima trebati novac, a i spekulanti ce da pozure da uzmu bilo kakav profit dok vrednost ne padne na nabavnu cenu. Ima dosta ljudi koji su kupovali u izgradnji i sada prodaju za par stotina eura vise po kvadratu. Koliko takvih novogradnji nije jos zavrseno. Krece i otresanje spekulantskih banaka tj. onih koje su bas preterale i ulazile u veoma rizicne "investicije". Ne ide mi u prilog ovakvo stanje jer sto se kaze uz suvo gori i sirovo, ali ocigledno smo tek na pocetku recesije koja treba da zaustavi inflaciju.

Problem sa katastrom je sto ne pokazuje u kakvom je stanju prodati stan, na kojem je spratu, pogled... ali bar pruza neki okvir jer su to realizovane cene za razliku od oglasa. https://katastar.rgz.gov.rs/RegistarCenaNepokretnosti/ Mada moze da se pokusa da se izgugla ako je stan bio u oglasima, halooglasi cuvaju i obrisane/istekle oglase. cenenekretnina.rs vuce podatke odatle i crtaju grafik da se lakse prati. Bilo bi dobro da iscrtava grafik za duzi period, a ne samo raspon od godinu dana, cisto da se lakse vidi strma rasta. Ovo je grafik halooglasa, to su oglasene cene, ali opet se pruza neki uvid, bar u krivu rasta. https://www.halooglasi.com/uporedne-cene-nekretnina?fromDate=1.8.2015.&toDate=1.2.2023.&categoryId=12&locations=35112 Ne znam kome je normalno da se za 3-4 godine cene stanova dupliraju i da to prodje bez dobre korekcije. U poslednje 2 godine se desio najveci deo tog rasta. Mogu da se izvlace razna opravdanja, stampanje novca kao najvece, ali uzimajuci u obzir da se zapadna trzista koriguju, nastavice se povecanje kamatnih stopa i odrzavati tako visokim do daljnjeg dok se ne resi inflacija, stici ce korekcija i kod nas. Do sredine 2019. je skoro ravna linija sa veoma blagim i konsntantnim rastom u 2019. I onda se nadje neko pametan da kaze, meni pricaju unazad 10 godina da je balon, da sam slusao takve... To redovno pisu oni agenti na onom forumu tj. smetlistu za nekretnine. Ako neko ne zna o kom je forumu rec, nadam se da nije problem da napisem. U pitanju je beobuild, i treba da ga zaobidje svako ko sebe ne smatra mazohistom da cita najvece gluposti u koje ni dete od 5 godina ne bi poverovalo. Ono tamo vise lici na vesti Pinka sa adminom u ulozi Mitrovica.

Gradjani Srbije po ovim cenama i ovim kamatnim stopama tesko da mogu da kupe i stan na dalekoj periferiji Beograda. Bez neke povezane kupovine skoro pa nemoguce, a bice sve manje vezanih kupovina zbog porasta kamatnih stopa. Vecina koja dolazi iz unutrasnjosti trazeci posao zive kao podstanari, a ovaj rast kirija zbog Rusa i manjim delom Ukrainaca im je to samo otezao.

Mislim da ima velike veze jer postene pare kojima se placaju ove nase visoke cene dolaze najvise iz tih razvijenih zemalja. Nije sporno da svetske ekonomije ciljaju neku nisku inflaciju sto i dovodi do toga da vremenom rastu cene svega ako se gleda kroz dolar ili euro. Ali da ne bi bili izgubljeni u vremenu i prostoru treba uporediti kretanje cena na tom zapadu odakle nama i dolaze pare, odakle se i zaduzujemo sve vise. Nema teorije da se nase trziste krece suprotno od trenda na zapadu. A niti je realno da cene skoce toliko naglo za 2-3 godine. Uvek ce neko da kupi na vrhuncu, desava se na svim trzistima, kao i sto ce neko da proda oko dna bilo da mora ili misli da sledi jos veca propast. Beograd jeste glavni grad ove regije da kazem, ali isto tako grad koji je jedan od najzagadjenijih na svetu, gde se kanalizacija ispusta u Dunav, grad bez metroa, sa urbanizmom na nivou sela gde je svako zidao kako i sta je hteo, grad divlje gradnje bez ikakvih posledica po takve. Uporedi ga samo sa Bukurestom, ne moramo sa Stokholmom, Becom i sl jer za tim gradovima kasni 100 godina, taj nivo urbanizma nece nikada ni dostici. Ne mislim da ce Beograd propasti niti da je najgori grad na svetu. Samo mislim da su ove cene u precenjenoj, crvenoj zoni.

Koje to tacno periode iz proslosti gledas tj. od kada? Trenutno ne vidim nikakvu racunicu ni da uzmem nesto za kes, a kamoli uci u kredit. Nije mi hitno tako da cekam dalje efekte povecanja kamatnih stopa. Kreditnim kupcima se smanjuju mogucnosti tako da se smanjuje i broj povezanih kupovina. Cisti kes kupci su se poprilicno istrosili u poslednje vreme, a povecanje cena sve vise odbija i one preostale. Gledaj razvijene zapadne zemlje. Ne moze cena kvadrata na Nbg da bude 3k, Novi Dorcol druga faza 4.5k, a u Stokholmu 4.5k na 15min autom od samog centra. Postene pare kod nas stizu sa zapada, bilo od gastosa bilo od ljudi koji rade za zapadne kompanije. Pisao sam na onom forumu o tome pa mi je Defke tj. Nebojsa Krstic vlasnik agencije napisao da lazem za cene. Kada im izneses dokaz oni samo cute i nastave neku svoju pricu i spamuju glupostima kako Svedska propada.

Gledajuci izvestaj sa sajta cenenekretnina.rs deluje da se doslo do nekog plafona cena preko kojeg ljudi ne mogu vise da placaju, a rastu i kamatne stope pa je manje onih koji bi se nepromisljeno zaleteli u kupovinu. Gledam starogradnju jer ce ona da odreaguje pre novogradnje. Novogradnja su cene uglavnom dogovorene pre minimum 2 godine, a koje se sada realizuju, a i sada se ugovaraju prodaje po ovim visokim cenama, a koje ce se realizovati i naci u katastru za 2-3 godine. I sa starogradnjom ima problema jer se starogradnjom smatra i preprodaja novogradnje, znaci razni spekulanti su kupovali "na vreme" u sivoj fazi i prodavali za vece pare ljudima u panici. Nismo ni svesni koliko ima botova po forumima i to su vlasnici najvecih agencija, ne neki nebitni agenti koji rade za platu. O placenim novinskim clancima da ne pricamo. Evo recimo na jednom "popularnom" forumu za nekretnine, a prepoznace ga neki odavde, vrvi od agenata. Admin na tom forumu odobrava i lajkuje te na oko tupave komentare koji pokusavaju da u stilu vladajucih politicara spinuju svaki smisleni komentar normalnih ljudi. Sem toga admin brise svaki komentar koji ukazuje na takva desavanja i namestanje. Zasto se tako ponasa? Pa zato sto su mu glavni sponzori sajta upravo investitori koji treba da prodaju svoje stanove. Tih par agenata mu isto tako stave poneku paru u dzep i on im dozvoljava da pisu sta hoce i spamuju koliko hoce. Ta tema ima sada oko 650 stranica, a 2/3 sadrzaja je napisano u poslednje 2 godine, a tema postoji od 2010. Oni to ne rade iz zabave vec je to organizovana akcija koja intenzivno traje 2-3 godine i prosto su neumorni za svo to vreme od kada pratim tu temu od kraja 2020. Agro je pratio trziste i ranije i to se poklapa sa pocetkom akcije jos ranije, te 2018. su tek hvatali zalet. Nisu oni to tada pisali misleci kupcima dobro vec su gradili hajp i logicno je da su bolje prosli oni koji su tada kupili. Elem, svakog dana nesto pisu, odgovaraju na svaki smisleni post koji bi mogao da ih diskredituje, spinuju, lazu pre svega iznoseci neke gluposti, a koje mogu vrlo lako da zavaraju neupucene ljude. Onda se nadje par clanova da izvuku podatke koji demantuju lazi tih agenata. Ovi i na te argumente spinuju ili jednostavno precute ako ne smisle spin i nastave svoju pricu, spamuju glupim postovima i kace linkove placenih clanaka i tako zatrpavaju temu. Ovaj forum ima tu srecu sto nije popularan i samim tim nije zanimljiv agentima. Svojevremeno je u proslom ciklusu bio glavni forum i tema o cenama nekretnina pa je bilo i ponekih agenata ili investitora koji su pokusavali da proguraju pricu kako su cene opravdane, da od pada nema nista, da moze samo da raste i slicne floskule agencija nekretnina i onih koji imaju koristi od toga da ljudi kupuju. Samo sto je to bilo na daleko nizem nivou jer bar admini nisu bili u dilu sa njima iako su pravili greske u suprotnom smeru sto isto nije dobro. Sta se jos nesto zanimljivo desilo u medjuvremenu, a sto nije ovde napisano. Recimo Birnov izvestaj o legalizaciji pola miliona kvadrata divlje gradnje u Beogradu. Znaci zidali su kako su hteli, van svakog urbanistickog plana i sve je to legalizovano protivno svim zakonima koji su uvedeni od strane iste te vlasti. Znaci pre par godina tj. 2015. su uveli zakon kojim su zabranili promet i maksimalno usporili legalizaciju preko dva miliona nekretnina, a od toga preko milion stanova u Srbiji. To je smanjilo ponudu i promet se usmerio na ciljane projekte kao sto je BNV, a okoristili su se i ostali investitori i preprodavci. A onda urade ovo sto je Birn raskrinkao i lepo javno sazeo. https://birn.rs/beograd-divlja-gradnja/ Ovo je recimo privremeno zacepilo usta botovima na gore pomenutom forumu. Bukvalno niko od istih nije rec rekao, samo su ignorisali i spamovali sto su vise mogli nekim drugim clancima i skretali pricu. Zato je i Sapic legalizovao svoje kvadrate koje je sklepao kao Frankenstajna... Problem na trzistu nekretnina je sto sve traje dosta dugo, a neki ne mogu da cekaju cak i da su sposobni da prepoznaju u kom se delu ciklusa nalazi trziste pa bude daj sta das. Pritisak na iznajmljivanje od strane Rusa je samo pogorsao sve to i dao jos malo goriva trzistu nekretnina. Bez toga cene izdavanja bi ostale na nivoima od pre rata u Ukrajini i samim tim nasi ljudi ne bi pravili neke nerealne racunice kupujuci stanove da izdaju Rusima. Sve u svemu treba gledati sta se desava na zapadu, a to je pocetak korekcije, kamatne stope ce rasti jos neko vreme i bice na visokom nivou. Svi koji su pisali da cene nekretnina mogu samo da rastu su isto tako pisali da od dizanja kamatnih stopa nema nista, da bi to unistilo ekonomiju, pa evo gde smo, jedan od najstrmijih rasta kamatnih stopa jos od sedamdesetih. Treba uporediti Beograd sa drugim daleko razvijenijim gradovima u Evropi da bi se videlo koliko su cene kod nas nerealne i da ne treba nasedati na zastrasivanje. Agro je spomenuo iznad AlexaNikolica sa proslog foruma/teme o cenama nekretnina. Tu uvek postoji zamka ako se slusaju permabear-i za koje ne postoji nista drugo do krah i propast, isto kao i da se slusaju oni koji ti na istorijskom maksimumu cena, na pragu dizanja kamatnih stopa, a sada vec poodmaklom skoku, pricaju da treba kupiti sad ili nikad. Najbolji period za kupovinu, narocito kome se ne zuri je kada je dobra ponuda, a ne samo stanovi u prizemlju i potkrovlju. Uzme se neka realna cena izdavanja, a ne ova za Ruse i ako se stan otplati do 20 godina to je prihvatljivo i ne moze puno da se pogresi.

Nis je manje trziste pa i cene mogu vise da variraju. U Novom Sadu je tek ludilo, cene kao u Beogradu. Berza je vec usla u jacu korekciju, a po svemu sudeci nece oporavak da se desi kao 2020. kada je krenulo naglo ubacivanje kesa, sada je obrnuto, borba protiv inflacije. Da vidimo i to cudo da se berza iskoriguje, tek su poceli sa povecanjem kamatnih stopa, a nekretnine da stoje u mestu, nemoguce. A za ovaj stan u Zemunu ne bih ni dao vise od 1600-1700e. Za 39m2 traze 120k i za garazno mesto dodatno 15k haha neka im je sa srecom da nahvataju neku budalu koja ce da preplati. Verovatno i ciljaju da kao daju neki popust i svi srecni.

Ako nije bas visoko prizemlje zna i vlaga da krene i onda se tu nakalemi budj pa bude neresiv problem. Pre prodaje ga malo sastruzu, prefarbaju nekom specijalnom bojom da drzi neko vreme, ali problem nije resen. Cuo sam da su neki imali isti problem i na visim spratovima, zavisi od vise stvari, izolacije npr, ali ako vuce iz temelja kao u prizemlju onda tesko da ima leka. Isti problem moze da se javi i na kuci ako se ne odradi dobro temelj. Zato bi mene bilo strah da uzmem gotovu kucu. Vec imamo takav problem na selu. Eto samo Kdistrict kako su isfusarili pa ne mogu da rese vlagu i izvor u garazi.

Za novogradnje se slazem, a bude i oko 100e skuplji kvadrat sa svakim spratom ako je pogled malo bolji. Sto se tice starogradnji na koje sam i mislio, tu bih izbegavao preko cetvrtog sprata, a sigurno ne potkrovlje. Zavisi i od zgrade, rizikovao bih jedino ako je dobar pogled.

Ima lepih visokih prizemlja, ali postoji razlog zasto se sada uglavnom nalaze prizemlja, sutereni i potkrovlja dok dobrih stanova na prvom, drugom, trecem spratu skoro i da nema u prodaji sem ako prodavac zacepi nerealnu cenu pa nece da spusti. Uglavnom je savet da prizemlja i potkrovlja treba izbegavati zbog dosta potencijalnih problema, a malo je prednosti. U sustini sve nadje svog kupca samo sto to ne vredi ove pare koje sada traze.

Slazem se, ali ako uspe da nadje odgovarajuci stan u koji moze brzo da se useli. I da se uzme novogradnja koja sada krece cekace opet skoro 2 godine i opet mora da placa kiriju. Zavrsene zgrade, ostala su uglavnom samo prizemlja ili krsevi. Neka starogradnja za renoviranje, treba preko 300e po kvadratu i tesko je naci majstore, potrajace isto par meseci, a platice na kraju kao novogradnju. Sigurno ima nesto povoljnije na periferiji, ali to je dugorocno gledano jos veci promasaj nego malo preplatiti blize centru. Dosta nezahvalan period za kupovinu.

Na trzistu nekretnina ni skokovi, a ni korekcije nisu bas brze. Treba da se imaju debeli zivci da se doceka i plus sve vreme ti neko prica da si propustio voz i cene samo mogu da rastu. Ko bas mora da uzima taj i nema veliki izbor, neko uvek izvuce deblji kraj. Rast nekretnina je bio daleko veci od inflacije i to mora da se iskoriguje u skorije vreme. A nakon toga sve zavisi od inflacije, nekretnine ce samo da je isprate. Na zalost ne prate kontinuirano vec imamo faze manije nakon cega dolazi do hladjenja. Ako ovo sada nije manija u nakretninama u celom svetu onda ne znam sta je. Sve je u fazi manije - berza, metali, o kriptu da ne pricamo jer to ima neke svoje cikluse. Meni nije hitno pa cekam ne samo korekciju vec i bolji izbor. Recimo i da sam spreman da platim ovaj precenjeni kvadrat, ali nisam spreman da uzmem raspade po toj ceni ili po nekim budzacima. Necu potkrovlja niti prizemlja koja su u stvari kao sutereni, a kostaju vise nego drugi sprat pre dve godine.

Prelistao sam malo stari forum, stigoh do 2010. i Gordon je bio jedan od najrealnijih likova i to sto je tada pricao tako se i desilo. Jedino da je kasnije malo izmenio stav. Jos su recimo Bum i Batrovic i jos poneko bili realni. Ostali su ili prognozirali potpuni slom ekonomije i nekretnina ili su smatrali da od daljeg pada nema nista i da samo sto ne krene skok, a znamo da se pad nastavio do negde 2014/15 od kada krece blagi rast i od 2018. parabola. Nisam citao sta se tada pisalo kada se udarilo u dno. Ono sto je mozda potpuno iznenadilo ove sto su prognozirali dalji pad je to sto je ECB na celu sa Mariom Draghi-jem od sredine 2011. pocela jace da stampa euro. Malo su se neckali od 2008. do 2011. pa zakasnili za Amerima, ali od 2012. krece strmija linija, a jos strmija od 2015. https://tradingeconomics.com/euro-area/money-supply-m2 E sad da li je normalno da cene samo lete u nebo debelo prevazilazeci cak i inflaciju. Sigurno da nije i korekcija mora da se desi uskoro cim se malo smiri talasanje na globalnom nivou. Vratice se cene na nivo iz 2019. ma gde da odu, a deluje da smo vec udarili u vrh, kupci se istrosili. Sada samo navlace jos manji deo njih koji se dvoumi pa onda krece korekcija.